首先，我們要明白為何過去三年的房屋市場用“冰封”來形容。我先請AI把過去十年的銷售量列出來。
| 年份 | 二手房銷售量 (Existing) | 新房銷售量 (New) | 銷售總量 (估算) |
|---|---|---|---|
| 2025 | 4.06 百萬 | 0.679 百萬 | 約 4.74 百萬 |
| 2024 | 4.06 百萬 | 0.686 百萬 | 約 4.75 百萬 |
| 2023 | 4.09 百萬 | 約 0.67 百萬 | 約 4.76 百萬 |
| 2022 | 5.03 百萬 | 0.64 百萬 | 約 5.67 百萬 |
| 2021 | 6.12 百萬 | 0.77 百萬 | 約 6.89 百萬 |
| 2020 | 5.64 百萬 | 0.81 百萬 | 約 6.45 百萬 |
| 2019 | 5.34 百萬 | 0.68 百萬 | 約 6.02 百萬 |
| 2018 | 5.34 百萬 | 0.61 百萬 | 約 5.95 百萬 |
| 2017 | 5.51 百萬 | 0.61 百萬 | 約 6.12 百萬 |
| 2016 | 5.45 百萬 | 0.56 百萬 | 約 6.01 百萬 |
現在，我再請AI把今年1-2月的銷售量列出來。
| 月份 | 經季調後的年化銷售量 (SAAR) | 環比變化 (MoM) | 同比變化 (YoY) |
|---|---|---|---|
| 2026年1月 | 402 萬套 (修正後數據) | -5.9% | -4.4% |
| 2026年2月 | 409 萬套 | +1.7% | -1.4% |
- 1月數據修正：NAR 最初報告 1 月銷售量為 391 萬套，但在 3 月份的報告中將其上調至 402 萬套。
我相信在2月份看到過391萬套的人都嚇僵了。然後，修正到402萬套，前幾天出的二月數據大漲至年化409萬套。 Lawrence Yun高興地預測，今年還會上漲14%。
有了這些直觀的數據後，再聽 Lawrence Yun的話，我們就沒有多少高興勁了吧。
數據說的話比任何人說的話更可靠。聽任何人說的話，也要放進特定的時期和環境，不要簡單地用“真假”和“好壞”解讀。這不是不近人情的冷酷，而是投資人必須具備的冷靜和理性。---覺得我說這話是高高在上，可以忽略這段話。---這是我自己學習過程裏的心得，我認為這些感悟是精華，或許以前我也看到過類似的思想，但不能真的理解。
簡單地說說我對今年房市的預期。特別聲明，僅為個人觀點，不構成投資指引。
從數據不難看出，這三年成交量的大幅減少，積壓了一批剛需買家。他們會在一定的條件下入場。一定的條件無非是：有首付，收入夠養房，工作比較穩定（不擔心失業或有信心失業也能再在附近找到新工作）。隨著三年房價的穩定和回調，收入也在緩慢增加，利率往回走的過程（還貸會隨之降低），會有一批人符合購房條件。這些會讓今年的房市有支撐並回暖（如果可負擔性改善得好---或說收入，利率和房價的共同作用）。
投資人暫時還不會積極，簡單地說，就是目前的投資房回報率不足以讓投資人入場。這是簡單算數，不多贅述了。
我這預測，隻是就我的推測：利率會緩慢地降，房價基本穩定了，收入會緩慢地增加，經濟沒有看見係統性風險。任何一項變數，都需要再做加減法。若有黑天鵝出現，則會徹底改變情勢。
另外，房產的地理性，這裏不多講了。這是房產投資的基本理論，但它很重要，很重要。
