多收的三五鬥主要是去年維修少了，於是乎，課稅就高了，於是乎問題就來了，比如政府補助的醫療保險要收回（或許是部分收回），這事其實也沒那麽可怕，每月200塊和400塊買醫保聽起來很多，一年也就2千多。修房子隨便動動就是成百上千，稍微大點的維修成千上萬，被折騰得久了，三兩千就變成“小數”，不會產生衝擊力了。哈哈
無計可施。畢竟會計師並非隻靠計算吃飯，更靠經驗吃飯。我等在報稅上缺少經驗，便是無米之炊。記得找財務規劃師，他本人也是CPA，開著報稅公司，他隻聽了聽我的情況，就告訴我可以做到交很少的稅。我想這裏邊定然是有竅門的，可惜隔行如隔山，窺不見奧妙。
問了CHATGPT, 除了大家都知道的維修管理利息支出，從會計師角度，還會怎麽思考。得到的回答如下，這些我都知道，還是無計可施。貼出來或許對報稅陌生的地主有些幫助。也想看看大家有無好思路。
從專業會計師（CPA）的角度來看，你的情況屬於典型的Passive Activity（被動活動）。既然你選擇使用標準扣除額（Standard Deduction），這意味著你的個人生活支出（如醫療費、慈善捐款等）已經不再重要。
我們要關注的核心戰場是 Schedule E。在這裏，每一塊錢的支出都是在“稅前”抵扣，直接降低你的應納稅所得額。
以下是除了維修、利息和管理費之外，會計師通常會幫你挖掘的潛在抵扣項：
1. 最大的“隱形”支出：折舊 (Depreciation)
這是出租房報稅中最重要的一項，因為它不需要你實際掏錢，卻能抵扣大量收入。
- 房產折舊： 住宅類房產通常按 27.5年 線性折舊。注意：土地（Land）不能折舊，隻能折舊房屋建築本身。
- 改善支出 (Improvements)： 如果你換了整個屋頂、中央空調或翻新了廚房，這些不能作為一次性“維修”報掉，但可以作為資本化支出進行折舊。
- 家電/家具： 出租房內的冰箱、洗衣機、地毯等，折舊年限通常更短（5-7年），可以加速抵扣。
2. 容易忽略的運營開支 (Operating Expenses)
- 保險費 (Insurance)： 房屋火險、責任險，以及如果你購買了額外的商業傘險（Umbrella Insurance），其按比例分攤到出租房的部分。
- 房產稅 (Property Taxes)： 既然你用標準扣除額，房產稅在 Schedule A（逐項扣除）沒用，但放在 Schedule E 裏可以直接抵減房租收入。
- 專業服務費 (Professional Fees)： 報稅時付給會計師的費用、谘詢律師起草租約的費用、背景調查費。
- 廣告與差旅 (Travel & Advertising)：
- 在 Zillow 或其他平台發布的廣告費。
- 裏程數： 去收房租、帶人看房、去 Home Depot 買零件的油錢和車輛磨損。2024年的標準裏程抵扣率為 67美分/英裏。
3. 辦公與通訊 (Home Office & Utilities)
- 公用事業費 (Utilities)： 如果在租客搬入前的空檔期，或者合同規定由你支付的水、電、煤氣、垃圾清理費。
- 家庭辦公室： 如果你家有一個專門用於管理房產的區域，可以按比例抵扣一部分家裏的房租/房貸利息、電費和網費。
- 通訊費： 為了聯係租客或管理人員而使用的手機費（按使用比例）。
4. 資格要求與特殊規則
作為獨立納稅人，你需要注意以下兩個“檻”：
- Qualified Business Income (QBI) 扣除： 如果你的出租活動達到了“貿易或業務（Trade or Business）”的標準，你可能符合 Section 199A，可以額外獲得房租淨利潤 20% 的免稅額。
- 被動損失限製 (Passive Loss Limitation)： 如果你的支出超過了收入（賬麵虧損），而你的 MAGI（調整後總收入）超過15萬美元，那麽這些虧損可能今年無法抵扣，隻能“存起來”以後用。
會計師的建議總結
| 類別 | 檢查清單 |
|---|---|
| 資產類 | 房屋折舊、新家電、大型翻修 |
| 稅務類 | 房產稅、當地政府收取的出租執照費 |
| 行政類 | 裏程費、手機費比例、辦公用品、會計審計費 |
| 保障類 | 房屋保險、洪水險、法律訴訟支出 |
下一步建議：
如果你能提供房產的買入價格以及大致的年度總收入，我可以幫你測算一下你的折舊額度，看看你是否已經充分利用了 QBI 扣除。你想讓我幫你算一下大概的折舊額嗎？
如果你能提供房產的買入價格以及大致的年度總收入，我可以幫你測算一下你的折舊額度，看看你是否已經充分利用了 QBI 扣除。你想讓我幫你算一下大概的折舊額嗎？
