此帖將是我版主任期的最後一篇正文。一年前，我接受這個位置時，與老朽和網管均有事先聲明，一年一屆利於壇子活躍，我隻做一屆。因記不清具體哪天開始，隻記得是一月下旬，決定幹到月底隻多不少。
最近我看到本地MFH上市越來越多，市場上已有超過100的庫存，且價格是實實在在地在降，不是策略性地開個高價再慢慢降去抓眼球，價格已到合理區間。我想這是一個機會。我很希望有實際經驗的人來寫，可惜壇子裏沒有人響應。我便寫寫吧，隻限於我的經曆和思考。
我認為原因主要是：1，本地出租市場不好，無論是長租還是短租，沒有足夠備用金的投資人承受不起了。2，MFH分1-4家庭和5家庭以上。常規貸款隻做4家庭以內，商業貸款做5家庭以上。商業貸款以5-10年居多，之後需要重新評估，商業物業的價值評估與物業cap rate密切相關，當租金收入低，物業價值也低，重新評估時可能銀行不續貸或需要追加資金，拿不出這筆錢的投資人就隻能趕緊賣。於是大家都上市，推高了庫存，都是急賣必須賣，於是價格就下來了。
下邊我會寫幾個實例。2021年，房市很瘋狂，搶房，我急著做1031。當時租金在走高，通膨在走高（資產價格就會走高），能換到MFH自然是最好的選擇，市麵上總共十幾個物業，大致符合條件的，我幾乎都去看過，做過研究，下過offer，也知道每個物業的優缺點。
有朋友可能會問，聽說5家庭以上的MFH也能做到30 years fixed, 沒錯，當時我也試圖做，100萬以上的大額貸款，收費是2.5%的中介費，1%的啟動費，再加上其它費用，總共大致在5%，利率能做到4%。我覺得費用太高了，而且，查這家貸款公司網站，review裏有人寫，最初說4%利率，她做下來超過8%的利率。我估摸那位是小型貸款，付的手續費低，利率就高。但總體上不是很放心，所以，步子邁得就不大，搶不到房就不搶。聽天由命，最終是上天眷顧，在最後時刻給了我2棟duplex，非常幸運，房價漲了很多，租金也漲了很多，貸款是fixed，利率很好，一直享受著豐厚的現金流。主要還在於避開了一個可能的坑。這完全是運氣，是天意。感謝上天，吾降繼續積德行善以報天恩，哈哈。
下麵講幾個目前在市場上的實例，都已經pending，可以知道大概成交價，也就可以算虧盈。這幾個我在投坦都寫過，不是很詳細，從不同角度寫的。
第一個。地理位置非常好。市中心的好區，商業主街第二排，離海邊隻有幾個街區，占地超過半英畝（這樣的地非常值錢），車位夠，19單元。缺點，studio，不適合長租（本地出租公寓很多）。21年初夏，我剛搬家到此就急著去看了，可惜已經有好幾個offer了，要搶還要再加價。我就放棄了。
可以看到，這個房估計買賣持平，甚至小虧。會虧裝修費（我估摸每單元裝修費在5-10K), 虧大約10%的交易費。
我覺得這個房選址和未來前景都很好，隻是時機弄人，這兩年旅遊業很差，短租收入的不穩定性是虧損的主要原因，當時的cap rate相當不錯。另外，房主可能沒有風險應對。隻能倒下了，很可惜。好在區好房價沒跌，虧損不算多，正常出手，也不損信用。
第二例。
位置非常好，好區，也是在商業主街後三四排，離海邊也近。這是個20單元的花園式townhouse類的公寓，三個投資人瓜分，沒有HOA但三個投資人合作愉快，維護得很好。這次賣的不是2021年買入的買家，是另一投資人，他賣六套房，一出來十天內pending，要價低，隻比21年略高一點兒（22-24年遠不止這價格），但是，三個多月了，還沒有closed，我估計是貸款銀行卡得非常嚴。當時我下了offer沒搶到，100多萬的買賣，搶到的比我多出了10萬，我也沒啥後悔的。
好區房還是比較抗跌。
第三例。差區。我非常同情這些投資人，先看數據，我再解說吧。
2019年，我在本地買的現在的自住房房價翻倍了。而這位投資人，肯定虧本。
我是2022年看這棟樓的。價格在100萬價位時，那時我在賣房，打算做1031（不強換，保證是好deal才動手）。這房是19單元，離海邊很近，租售比很好，離商業主街也很近，就是在差區。我當時去看過，那附近也有不少類似的樓，每棟樓牆上都是又髒又塗鴉，電線拉得亂七八糟，包括這一棟。這棟的一些窗戶和門上釘著木板。於是，我一秒種都沒多想，否決。
我相信這位投資人做了內部和外部裝修與維修，內外全部油漆過。估計得花起碼30萬以上。它做過短租，也掛長租廣告，相信隻要惜命的，都不會去住（不是真有犯罪，就是感覺上不安全，我就站那一會兒都感覺不安全），而這次賣房，又有窗戶和門上釘了新木板（表示修好又被打壞）。
我一直不投差區。我知道可以雇PM管理，這不是問題，問題是我不知道能否收得到租金，不知哪天就要修門修窗，修不知啥啥東西，還可能受到生命威脅。而操碎了心，還不一定賺錢。
寫這些我估計對新新地主和沒有MFH經驗的朋友會有些幫助。現在MFH可能是機會，但一定要做好功課，這個環節沒人能幫得了你。不是所有投資都能賺錢，不是看著租售比好的房子都能買。
