最近終於趕走了一個租霸。從啟動程序到收回房子，總共曆時四個多月，花了四千多美元的律師費。這是我們做房地產出租十幾年來，耗時最長、花費最高的一次驅趕房客。過去十幾年裏，我們陸續處理過十幾個驅趕案件，但律師費從未超過 2500 美元，時間最長也不過三個月。
這個租客兩年多前入住，當時與比他年長十幾歲的女友一起申請。兩人收入不錯，女友信用分 740，他本人也接近 700 分，所以我們很快就批準了。頭三個月他們都按時付租，但從第四個月起，女友搬走了。之後租客再也沒有準時付過房租，每個月都要多次催繳才肯付一部分，且總是刻意留下一小部分不付。如此折騰了將近一年。
後來，租客開始頻繁挑問題：說暖氣和熱水爐壞了、浴室太舊有黴菌、通風口上方屋頂漏水等。考慮到房子確實比較舊了，我們決定一次性全部更換和維修：換了全新的熱水爐、燃氣暖氣片，浴室重新貼磚，也裝了新抽油煙機，還做了部分屋頂修補，總共花了一萬多美元。維修後，租客按時付了兩個月的房租，但接著第三個月又隻在第三天通過 Venmo 支付一部分。我立刻將這筆款項退回，並告知必須一次付清。但他又連續付了兩次部分租金，我們當然仍然退回。
三天後，我們立刻請律師向法院提交驅逐（unlawful detainer）。在十天內，租客提出抗辯，律師隻能安排開庭時間。就在開庭前一天，我們收到了市政府的違規通知，列出幾項問題，包括漏水、電線安裝不合規等，結論是此房暫不適合居住，一個月內必須整改。我們致電檢查員，確認是租客舉報的。
到了開庭當天，我們一早到庭。律師先與對方調解，但租客堅持要 60 天後才搬，我們的底線是 40 天，雙方談不攏，隻能上庭。庭審中，我們的律師簡單問了我們幾項事實後，就輪到對方發言。對方聲稱我們在法庭文件中撒謊，並說房子被市政府認定不適合居住。但當他們試圖繼續展示所謂證據時，法官立即打斷，表示已在開庭前提交，不必再重複。隨後法官詢問我們律師租客拖欠的租金金額，宣布休庭，審理結果將隨後送達。
僅僅幾個小時後，我們就收到律師事務所的郵件：法官判我們勝訴，租客需要賠償七千美元損失。同日下午，律師將驅逐令（writ of possession）送到縣警局，等待安排鎖門（lockout）時間。
十幾天後，律師又來電通知：租客向法院緊急申請了 ex parte，希望取消驅逐令。第二天就要開庭，我們又支付了 1000 美元讓律師出庭。結果當然是租客的申請被法庭駁回。但沒想到的是，租客隨後又提交了一次 ex parte。我們又花了 600 美元，律師在聽證前一天提交了反對動議，第二天到庭並在開庭前成功讓法官取消了聽證。
終於，在等待了五十多天後，縣警上門執行 lockout，房子最終順利收回。
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