還是想到哪寫到哪。看了最近一些討論， 我覺得我的投資理念可能是坦子裏的小眾。 我不願跟租客打交道，害怕各種糾紛， 所以沒有考慮過多家庭/公寓， 也沒有太考慮現金流， 一直爭取的是升值的錢， 不管是通漲帶來的， 還是forced value appreciation.
所以從民居轉到商產投資的時候， 我也是專注於stand alone single tenant， 可以想成就是民居中的單家庭房， 最好還自帶停車場，跟其他人沒有共享地區。對有多個租客的小商圈或者是商貿大樓裏的unit 都沒有太感興趣。
第一個投資的商產回頭看人菜膽大。當時有了一些書本知識， 自己建立了一個20多條的checklist， 就開始聯係賣房經濟。這是投資民居帶來的經驗， 不要中間人。
選的這個是一個泰國小餐館。因為是第一次， 當時的想法就是不能要大的地產， 怕沉沒成本太大，不能要多租客的小商圈， 怕管不了， 不能要太遠的，樸素的想法就是近的可以自己去頂上。 building 不能太差，這個正好是一個全新的餐館，賣家是餐館主人， 自己蓋了2年。 地是獨立的， 地錢+餐館蓋的錢差不多是要價的70%。所以運氣差租客跑路的話， 租幾年的話成本也收回來了。
決定了後就聯係賣家， 比較神奇的是這個地產的賣房經濟也是第一次賣商產。哥們也是啥都不懂。我倆就按民居交易過程來的， 直接用的民居交易的psa。 後來才知道正規點的要先交letter of intent (loi). 然後這個還是sale leaseback. 我倆是膽大， 直接用的民居的lease agreement form， 然後開始用日常英語加條款， 後來找律師review 的時候， 被嘲笑了。
也是按民居交易的經驗， 直接用現金買下， 然後再做的cash out. 也是當時運氣好， 如果換現在的話， 可能就做不出來貸款了。 現在的這類型小商產（mom and pop store) 貸款非常難做， 正經大銀行問過幾個都不做了， 包括我有relationship 的銀行。
自從開始投資商產， 我養成了一個習慣， 走到哪都會看周圍路上商鋪的出租情況， 有多少空店， 有多少for lease 的牌子，人流多少， 有時候會看到自己在crexi or loopnet 上看到的地產， 覺得很有趣。
曾經到vegas, 鹽湖城， 鳳凰城去看過商產， 每次看到人不夠多， 就打退堂鼓。 去鹽湖城的時候， 看到downtown 有點衰敗， 看到有空的一整片商貿區， 然後新區又有全新的新蓋的shopping plaza, 覺得這種情況太嚇人了， 雖然去看的炸雞店本身營收很好， 最後也沒敢買。
