還是想到哪寫到哪，因為選的題目都太大了
民居出租一般情況下是不帶租約的， 出租一般也是一年一租， 或者每年漲多少租金。
商產非常不同， 尤其是nnn 出租給大公司租客的， 一般有很長的租約。比如像chickfila, jackinthebox 麥當勞這些， 很多25年租約， 再加上5X5年options， 所以很容易有40-50年租約。
所以你買的時候， 大概率是帶租約的， 那麽你買的商產的回報這個租約就會有一個非常關鍵性的作用。 一般在OM 的第一頁， 會找到這些關鍵信息，比如租約還有多少年到期，有幾個options， 是什麽樣的lease, 是corporate lease or tenants lease， 然後最關鍵當然就是cap rate， 這個是你能看到的最直接的回報。
一般來說， 10年期美國國債收益率（U.S. 10-Year Treasury Yield） 作為 NNN 商產回報的對標基準。所以利率對回報來說是一個決定性的因素， 這點跟民居是一致的。 在利率最低的22年， 南加的7-11 chick fila 可以低到low 3%. 我看了一下今天的市場上的， 在比較偏一點的地方， 可以做到low6% or high 5%。 好地方比如orange county, corporate lease， 能做到5%就很厲害了。
這裏有一個說法就是如果你還需要貸很多款買nnn, 可能就不適合。 也許你會問說那為什麽不直接買國債， 還要買nnn 商產呢？ 我的看法是1，除了租金， 地產本身會升值， 可以跟上通漲， 每年5-7% 的上升。 2， 地產投資可以有一點稅務的優惠。 尤其現在可以做cost seregation study， bonus depreciation 100%. 3， 還是可以帶一點款， 算是有點leverage.
以前的租約比較簡單， 有老的jackin the box or 7-11 lease 隻有10幾頁。 現在的越來越長， 有100多頁的。 好處是雖然是法律文件， 但是基本還是plain 英語， 我們還是可以自己能看下來的。我第一次買的時候是請了律師的， 後麵省錢， 就跟realtor 自己看了
比較重要的部分我覺得一個是是不是真正的nnn, 有些買家經濟說是nnn， 但是其實租客不管屋頂， 地基， 或者停車場。 這個要仔細看一下。
其次要看租金是怎麽上漲的。 一般是每5年10%或者每年2%。 這裏其實可以看出來長租約後麵是追不上通漲的。
再一個點是liability 部分。 要保證租客負責全部的法律義務。 如果有任何的法律糾紛， 租客要豁免地主並負擔一切費用。
還有first right to refusal. 就是租客有第一決定權。 如果賣家收到offers， 租客如果不買， 才能輪到真正的買家買。 這個很好玩， 就是有時候租客會被坑一把。
大租客的租約其實你能做的也不多， 基本就是接受或者走人。他們反應非常非常慢，有點傲慢的。 小租客會好一點， 但是我一般不放心他們。
租約跟回報的主要關係我一般要看租約長短和租客類型， 今天寫不動了。
有一種情況是sale leaseback, 這種跟買帶有現存租約的不一樣，比較麻煩， 也留到後麵再寫。
