話題有點大， 想到哪寫到哪。
從投資安全的角度講， 我覺得商產位置最好的是治安好區，人口稠密且 infill location Hard-Signal Corner，並且路上的車流量要大。
這些信息一般om 第一頁會有highlights。 median household income 和 犯罪率要自己查一下。
如果你觀察一下， 這種位置一般是大加油站或者汽車維修店。 麥當勞 in and out 這個級別的也有一些。 小的mom and pop 是占不到這種位置的。
這種位置租客跑了，不太擔心租不出去。 當然如果像芝加哥南區 oakland 一些爛區商家跑的太厲害了
其次會看地有多大， 地形規則嗎？目前的zoning 是什麽？以後或者現在已經有zoning change可以做高級一點的開放嗎？像前段時間看的一個南加大學旁邊的快餐店，cap rate 不高， 但是很難得在市區有超過半畝地可以開發成高層建築， 所以這個店是加價賣出的。 還有一個例子是一個快餐店的停車場拿出來賣， 因為周圍是新開發的condo and office, 後來差不多是double 要價賣出的。
這個過程裏地址有沒有easement/ingress/egress很關鍵， 曾經有塊很好的平地， 因為中間有給鄰居的ingress/egress拿不掉， 嚴重影響了開發商的
出價。一大塊平地可以蓋一個樓， 比分開蓋2個小樓對開發商來說成本會小， 售價差不多的情況 他們的出價就反應了這個成本差距。
對快餐店來說， 有沒有drive through 很關鍵， 快餐店生意高達60%-70% 從這邊來。 現在的dutch bros 和一些新的星巴克店麵很小， 就是在count on drive through 了。 尤其現在很多城市不批drive through lanes， 那麽現在有這個的店址就很估計好。
如果一個商產的地錢可以賣出來大部分的買價， 或者超過買價， 那我覺得這是最安全的投資， 一般這種情況就不再糾結cap rate 或者租客什麽的。
如果找不到上麵這種賺快錢的地， 能不能很快re-tenant 就是下一個重要的考慮。 比如carl's jr denny's 占地比較大， 還有drive through, 就很容易再出租給chickfila
再比如如果停車場很小， 那麽重新出租給幼兒園或者餐館就有問題。
如果你的鄰居是加油站或者洗車店， 幹洗店， 尤其是老店，大概率要考慮環境問題。新一代已經好多了
