我感覺像是站在十字路口的迷途者，請大家幫我分析一下！感謝

來源: shiaoruan 於 2025-05-04 10:02:26 [] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (910 bytes)

地理位置：南加州

2012年的自住屋在2017年變成投資屋，2022年再買了2個units的投資屋，這兩間投資屋可以說是順風順水，現金流非常不錯，2024年手上有足夠的錢又買了一間SFH （南加州Corona），63萬全款買下這間1950年的爛房子（裝修了8萬多），不料今年租房市場不佳，花了3個月才租到$3300，這個房子地大將近9000尺，現在考慮加建一個ADU（1200尺左右的 3B2B，要從主屋做HELOC拿$25萬出來）預估可以租$3000

建完之後兩個units總共花費將近一百萬，總租金大概$6300-$6500，地稅一年到時可能一個月將近$900$200保險

請問大家，你們覺得這是個OK的投資嗎？你們會考慮做加建ADU嗎？如果不會，你會考慮賣掉嗎？如果賣掉，接下來會再做什麽樣的房地產投資呢？謝謝大家！

所有跟帖： 

• 2024年買投資房就是失誤。建了ADU，你的SFH變成了MFH， 主房租金會下降，沒人會再按SHF價格租它。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 10:21:57

• 加了adu肯定影響主房租金，可能租客群也是不一樣的人了，而且也要考慮將來賣的情況 -mimibird- ♀ 給 mimibird 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 10:55:40

• 值得加建。雖然收益不算很好，但你沒有貸款，熬過去沒問題。現在賣房是鎖定損失，熬過去是用時間消化損失，並熬到有足夠的盈利。 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 10:57:18

• +1 -新手地主剛上路- ♂ 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 11:09:47

• 賣是肯定最不合算的。加建不如把拿出來的25萬再去買個50-60萬的房子。所以，1-再買，2-什麽都不幹，3-加建，4- -logyliang2002- ♀ 給 logyliang2002 發送悄悄話 (206 bytes) () 05/04/2025 postreply 11:41:39

• 現在建築成本太高，不值得動。 -24橋明月夜- ♀ 給 24橋明月夜 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 11:51:17

• 謝謝你！不過看關稅的影響，感覺建築成本會越來越高？ -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:37:10

• 這個思路不對。加建是把已經到手的土地價值利用起來。我算個帳你就明白了。 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (573 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:14:55

• 加建以後稅會漲， 而且現在Financing的Cost都不僅僅5.2%。 -24橋明月夜- ♀ 給 24橋明月夜 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:20:11

• 畢竟隻有25萬，但投入25萬出租2500的租售比是1%。整體算（提升另外75萬）投入，是賺。 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:22:34

• 成本要可控。 25萬加建1200尺現在看估計的比較樂觀。 -24橋明月夜- ♀ 給 24橋明月夜 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:24:53

• 我還覺得貴了呢。為解決ADU的加建成本，我還特意發過特斯拉迷你屋的帖。要買大批量生產的成型產品，就能省很多費用。 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:29:23

• 我有人已經給我quote是$200/sf，我有加15%上去，所以說全部一共要投入$100萬，謝謝你的分享 -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:42:59

• 非常感謝“守月”花這麽多時間給出的具體分析！我很有興趣再多了解“高科技移動房“ -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (180 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:41:00

• 那麽你是新網友，老網友才知道我沒有微信也不上其它社交媒體。看了你下邊的新信息，我若是你，會考慮加建一棟2500SF的 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (521 bytes) () 05/04/2025 postreply 16:28:49

• 謝謝“守月”，這邊city最多隻會批1200，其實這邊有個新的法案叫SB9法案（如果地更大確實可以做2500的side -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (128 bytes) () 05/04/2025 postreply 17:03:05

• 我覺得1200SF也值得。理由是土地相當於你“不花錢”，這種分割好的獨立進入的地，建房審批簡單些，房屋價值也高。隻是建房 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (236 bytes) () 05/04/2025 postreply 17:13:12

• 請問移動屋具體如何操作？也不知道我們這邊的City是否可以批準此類的移動屋 -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (66 bytes) () 05/04/2025 postreply 18:12:48

• 你可搜mobile home，1200SF全新大約也在十萬了。或搜特斯拉小屋，或boxable home... -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 19:35:07

• 好的，謝謝 -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 22:22:23

• 上麵守月分析得不錯！mobile home 做ADU可能在西岸大城市很難很難通過City 批準。另外，你的HELOC利息 -如山- ♂ 給 如山 發送悄悄話 如山 的博客首頁 (273 bytes) () 05/05/2025 postreply 09:16:26

• 她說的情況不是5%回報，是10%+的回報，投入25萬，租3000，地稅增加很少，月約300。另外提升70多萬的投入從 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (19 bytes) () 05/05/2025 postreply 10:12:25

• 哦，沒看仔細也沒算LOL。要是這樣的話是很值得。因為這是永久的增加不是remodel部分的。當然評估建築的折騰就是個人 -如山- ♂ 給 如山 發送悄悄話 如山 的博客首頁 (24 bytes) () 05/05/2025 postreply 10:48:08

• 費這麽大勁，回報率才提高一點點？而且 -logyliang2002- ♀ 給 logyliang2002 發送悄悄話 (224 bytes) () 05/05/2025 postreply 05:05:00

• 你的腦袋裏隻有買買買，現在美國的情況是買來出租做不動，LZ在想辦法怎麽做才能讓剛買下的房子做得動。再買5-60萬，貸款 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (427 bytes) () 05/05/2025 postreply 08:44:58

• 謝謝你的意見！我家在未來五年估計不太能再買50-60萬的房子，家裏即將有兩個要上大學的孩子，50-60萬如果要借款30萬 -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (96 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:36:10

• 現在有收益， 沒有貸款，就先別動了。 這樣挺好。 -24橋明月夜- ♀ 給 24橋明月夜 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 11:50:28

• 這個房子我已經買了一年了，就是因為時間已經這麽久了，旁邊的地出租時已經分割開了， -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (183 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:45:58

• 關稅不明朗時候最貴，明朗了，平衡了，應該都會好 -if_sky_cry- ♀ 給 if_sky_cry 發送悄悄話 (21 bytes) () 05/04/2025 postreply 19:04:28

• 你說的有道理！謝謝 -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 22:24:12

• 城市不錯地大稅比新房低一半，沒細節難判斷是否買高。移民大家庭自雇者會感興趣自己加建。市場不很明朗貸款擴建非上策。 -IEbird- ♀ 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:53:04

• 先感謝大家！我補充一下，主屋1876尺，4B2B，加建之後幾乎可以照兩個SFH出租，因為不連著牆，而且side by -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (150 bytes) () 05/04/2025 postreply 13:05:16

• 這塊地允許你再加一個SFH嗎？ -24橋明月夜- ♀ 給 24橋明月夜 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 13:07:03

• 這塊地已經畫好圖，city已經批了3B2B了 -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:47:42

• lot 可以拆分就好了。現在市場上70萬左右年代稍新的房子隻有4千多尺。新房建商2600尺地就能蓋近2000尺2層。 -IEbird- ♀ 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 13:30:18

• 其實可以！不過估計手續費用會很高很繁瑣 -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:48:41

• 我覺得順勢而為比較好，現在出租，房價短時間上漲都不太好 -if_sky_cry- ♀ 給 if_sky_cry 發送悄悄話 (268 bytes) () 05/04/2025 postreply 19:02:49

• 謝謝你花時間跟我分析！非常好的建議，感謝 -shiaoruan- ♀ 給 shiaoruan 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 22:21:16

• 加建房升值有限。別費那事 -julie116- ♀ 給 julie116 發送悄悄話 julie116 的博客首頁 (0 bytes) () 05/05/2025 postreply 06:50:34

• +1 -logyliang2002- ♀ 給 logyliang2002 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/05/2025 postreply 09:36:21

請您先登陸，再發跟帖！