“不合格”，指收入信用背景有缺陷。“合格”與“不合格”是相對而言，標準高低設得不同，合格界限也就不同。
22年初，收到我的PM發來“求救信”。這位PM替我管理2家房客，一家剛續了約，已經住了7年，一家是他女兒一家租，也已快7年，都按時交租，維修方麵也沒什麽大開支。所以，我認為他管理得不錯，租客也很好，特別是剛經曆疫情，不賴租的房客我認為都好房客，存著感謝之心。
求救是他想讓我給移民局寫一封信，證明他的未婚妻在我的出租房裏住了三年。那時，他才吐了實情，他女兒住了一年多後搬走，他就搬入，兩年後他的未婚妻也搬入。
這房自我買下後，他是第一位我見到的contractor，後來不僅把所有維修包給他，他還攬下PM這活兒。一年後，我把8%管理費，主動提高到10%。當然，我是因為對他做的事滿意，他也相當感激，認為是非常特別的“聖誕禮物”（加2%管理費），電話裏說了一個小時的滿帶感情的感激話，之後做事也確實盡心盡力。
投桃報李，我對他女兒的租金也優惠，每次續約時，他會說些社區不好和鄰居不好的事，建議不加租，我也理解父愛如斯，不惜冒“得罪老板”為親人討利益，倒並不怪他，漲租一直溫和低於市場價，令他滿意。其實我深知，遠程投資，穩定的租客很重要，房屋一直處於增值上升期，現金流也不錯，我認為此舉幾方都得益，沒輸家。樂得多年完全不操心。
我回複：我並不知曉你和你未婚妻搬入，也沒有租約，你讓我如何證明她住在這房裏三年？
他十分生氣地說：難道你不信任我嗎？難道你就不能幫我一次嗎？我幫過你這麽多！
他真的不知已失去了我的信任？或許他真的認為我很好拿捏和弱 智。我回答：不能，我確實不知道這事，對移民局我隻能陳述事實。我想以你的聰明完全知道對移民局撒謊的後果有多嚴重。
他氣憤難當，立刻對我宣判：那好。我搬出去，也不再幫你管理XXXX（另一個出租房）。
我答：行。請給我發30天搬離通知即可，我不追究任何毀約損失。
（這也是我下一個不合格租客故事（二）的背景，釜底抽薪，混亂中倉促接管。）
這事事後我仔細分析，才想明白，我和他之間沒有租約，是他代簽的他女兒和我的租約。要驅逐的是他女兒，而租金一直收到，這個驅逐會比正常驅逐更麻煩。隻因我一向對合理的提前搬家不追究毀約損失，一時之間想著畢竟快十年的關係了，當初他也確實幹得不錯，念著這點舊情沒有被他激怒，禮貌地慣性地作答，事後想來卻是最好的應對。
沒有收到30天搬家通知，很快第二個月到來，準時收到了租金，並且是沒有扣除管理費的租金。
我聯係他問搬家的事如何，他又吐露了實情。他的信用分很低，未婚妻沒身份和信用，租不到房，他的身體也出了問題，可能要動腹部手術。這是他的聰明之處，畢竟打了近十年的交道，雖然我們很少聯係，但足以讓一個聰明人了解對方的脾性，他知道我會幫他。我確實會，我說，我可與你二人簽一份新的短期租房合同，暫渡這段時期，如果你們願意，需提交申請，付駕照和收入證明，一切按正規途徑審核，但我會放寬對信用分的要求，若信用不夠，收兩個月押金。
收到他們的申請後，才知道原來這位PM收入高，信用分才500多點兒，但是因為已付了超過5年的房租（還跨越了新冠疫情），就當付租信用好來對待了。收了雙份押金，本想簽6個月，他說簽7個月吧，因為半年算短租，要交不同的收益稅。我算算那是年底，就說簽8個月，1月31號到期。
這之後發生了兩件事，一是他把轉入的支票幾天後取消了，我追問，他答身體不好弄錯了，我沒過度追究，隻要求改為zelle付租。二是HOA要刷外牆，他在porch裏放了很多東西還沒移開，HOA找我解決。以前也出過幾次這類事，比如亂停車，製造噪音，我都請HOA聯係我的PM解決，最終也都解決了，他每次匯報都說HOA霸道和不講理，他如何跟HOA鬥法，我也就聽聽，既然放權給他，自己並不知事態究竟，多說無益。這次HOA找到我，我說會立刻通知房客搬走物品。HOA說XXX很橫，如果到時不搬走怎麽辦，我答，那麽我授權你們的工人可以搬開物品。我立刻發通知，並附上：“到期不搬走，工人會搬動這些物品”。到期了，他沒搬，跟工人起了矛盾，HOA又打電話來，我說，HOA的規章是有權搬開物品那就按規章辦事，房客的責任我付（租約裏有房客需遵守HOA規定的條約）。於是再次通知房客當天搬開物品，若HOA雇傭的工人搬開物品有損壞或遺失，房客自行承擔。第二天HOA打電話來致謝，說房客自己搬走了這些物品。
這兩件事後，房客就再沒有跟我搗過亂，相反，每個月必提前5天8天付房租，一直到今天。在短期租約快到期時，我親自去看過房，確實維護得很好，才又續了一年約。房租依然漲，比市場價低近10%，作為長期房客的優惠和十年交情與幫助的回饋。當然，沒有管理費給他了。今年又續約，沒漲租，因為已經很接近市場價了。
其實，這十年裏，我也同樣對他的脾性了解。他有能力有手段，能說會道，威逼利誘也行，服軟妥協也會，有利必逐利，利是原則，其它的原則讓位於利。
我自己呢，很好說話，似水，看著很軟弱很好拿捏，但戰鬥時斬也不斷殺也不死。隻會用我的方式獲利，看起來傻傻的，賺到自己的利即可，對讓出的利不在乎。但我有自己的原則。
於是，他和我之間，就這麽雙方都覺得有利可圖地保持了快11年的合作關係。
我真誠地付利，賺了十年輕鬆（除了他跟我直接較量的那幾個月）。房子買下三年後重貸，拿回全部成本，增值現另有3倍，一直賺著正現金流，目前700多/月（他管理時少一些）。他真實地賺利，不僅房租便宜10%，還有額外10%的管理費，住價廉物美且房東完全信任不找麻煩的房子，唯一失去的是買自住房的動力，也就沒有改善信用分的動力。
我其實為他遺憾（大約兩年前寫過《房市的節奏》）。
