而我的觀點非常明確：絕大多數情況下並沒有必要，說“沒必要”首先是指人們宣稱LLC的好處，在絕大多數情況下其實並不成立：
1. 被高估的有限責任與避險功能：
從LLC的名稱就可以看出：有限責任。如果該LLC下的某戶出租房發生了狀況，比如租客摔倒、租客生病、與租客有合同糾紛，甚至發展到訛詐，可能會發生訴訟。假設該出租房價值50萬，且你仍欠銀行40萬，如果訴訟方要求你賠償500萬，那麽他們很有可能會直接衝著你的個人資產來。你常聽說LLC的最大好處是保護你其他資產不受影響，將責任限製在有限範圍內。
但事實真的是如此嗎？你真的能避免訴訟索賠，把“損失”限定在該LLC內部嗎？答案幾乎是不太可能。如果LLC的所有者是你個人或家庭成員，律師很容易找到理由讓法庭突破公司麵紗（pierce the corporate veil），也就是說，法庭會認為該房產仍然是你的個人財產的延申，隻是形式上放在了LLC名下，這並未改變它是你個人財產的事實。
我使用了“幾乎”這個詞，確實有例外情況。如果你確實遵守了所有LLC獨立運營的要求（如財務獨立，租金收入和費用支出獨立，合同簽訂時明確區分個人與公司），並且能證明你的LLC是完全獨立運營的，可能會避免突破公司麵紗的情況。然而，這需要非常嚴格的操作細節。想一想，如果你有五個、十個，甚至二十個LLC，是否能確保每個LLC都完全獨立經營呢？
2. 隱私功能：
LLC的第二個常被提到的好處是隱私保護。通過LLC，外界可以避免直接查詢到你的個人信息。這項功能的確有一點效果，但如果有心人真想查，實際上花上幾分鍾就能找到你的信息。因此，這種隱私保護功能僅能防止普通人查詢，對敵人或仇人或有心人並沒有太大作用。
3. 除了這些大家認為的“好處”，LLC實際上也有一些不太被注意到的壞處：
**貸款問題：
如果你購買出租房是以個人名義貸款，利率通常較低、條件較寬鬆。但如果你決定將房產轉至LLC名下，請注意，這可能會觸發“due on sale”條款。根據這一條款，銀行可能要求你立即償還貸款。如果你選擇直接以LLC名義購買房產，那麽通常會申請商業貸款，而非傳統的個人貸款。商業貸款的條件通常更為嚴格，首付比例更高，利率也較高，這樣就會極大地“吞噬”你的現金流。
如果你需要進行房產重貸，且此時房產已在LLC名下，某些投資者會采取將房產先轉回個人名下，再進行貸款，再轉回LLC的做法。這種操作隻會讓你的LLC是否獨立經營的問題變得更加複雜。
**維持成本問題：
如前所述，獨立運營的小企業需要獨立的銀行賬戶，並且財務和運營不能與家庭生活混在一起。LLC每年有基本的維護費用（例如麻州LLC每年需要支付500美金的更新費用，外加20美元的在線費用），並且如果是獨立的LLC應該獨立報稅，或至少讓DIY的難度大大增加。對於小規模投資者來說，這些額外的維護費用和報稅工作都會增加額外的成本。
**訴訟問題：
如果LLC涉及法律糾紛（如驅逐或其他訴訟），即使你是LLC的所有者，也不能親自出庭，你必須聘請律師來代表公司出庭。
通過以上分析，絕大多數在美國投資房產的朋友在初期階段其實不需要非得成立一個幾乎沒有實際保護功能、還需要額外花費的公司實體。這樣隻會讓你白白交公司存續 費用，律師費和稅務費。
那麽，如何做到最大限度的保護自己，避免被訛詐呢？以下是三個要點供大家參考：
*務必選擇合適的租客，寧缺毋濫；
*及時修理和維護（記住房產的所有權到底是誰的）；
*購買充足的保險（比如我是三重保險：要求租客購買租客保險，包含10萬的責任險；房東保險通常包括30-50萬的責任險；此外，再加上1-3百萬的‘傘險’）。這些保險能幫你覆蓋絕大多數可能的麻煩。
最後，是否就完全不考慮LLC呢？在某些情況下，成立LLC還是值得考慮的。比如你和朋友合夥投資房產，或者你開始投資5戶以上的住宅樓或更大的公寓樓，這時成立LLC來持有房產就非常合適。對於合夥關係，股份的變動可以簡單操作，避免每次都麻煩地更改房契；對於較大規模的商業地產，銀行通常要求資產與個人財務獨立，LLC有助於財務獨立，也方便銀行進行5年或者7年的審查。
