第二次交換發生在2023年。
為什麽要換房。
房子所在地點沒問題，中等區，交通和生活便利，適合做出租房。
但房屋老舊，遠程管理，在高稅賦且對地主不友好的藍州。
2019年買下後，做了全新廚房，暖氣係統，也升級了洗手間，電線，和美化眼睛看得見的地方，就出租了。看得見不必立刻更新的還有老房頂（目測10年內要換）和老油缸，得隨時為它們準備25K送終，另外老房子眼睛看不見的地方說不準啥時候就會出問題，比如管道或外牆漏水，也至少需準備25K急救金（若有地基問題，花費會更多，所以，我買房時會回避地基有問題的房屋）。
這幾年建築人工一路衝高，又居高不下，有這種不太了解的花甲老房（前主人放棄維護又空置幾年被銀行收回），感覺如同手中握著隻爆竹，不定啥時候就會炸傷手。
這種不確定感且又鞭長莫及的無力感，是我決定把房置換到本地的原因。
該房當時出租的現金流約20K/年，無貸款，自己管理。
這裏，我提前寫置換該房的costs：為賣房所做維修和美化15K（簡單的維修維護保養，隻換了室外樓梯扶手，沒做任何升級），賣房過程中產生的所有費用（中介，律師，過戶，州政府收費等）42K，1031中介3000，共60K.
可以看出，若僅僅因為房屋破舊而想換房，這筆錢也夠了，所以決定1031前要有清晰的概念，1031所付出的金錢和精力成本很大，沒做過的朋友不要把它當好工具隨手可使，而是不得不換時的無奈之選。
根據zillow數據，該房一年裏升值40K。概括起來，需有100K升值或利益，才算沒做虧本買賣，這還沒算再買房時產生的費用（貸款，律師，過戶等）。
時機。
去年的時機說不上好也說不上壞。大家應該還記憶猶新，全美各地市場如波浪，高低起伏。本地建商隨利率走高而一路降價且提供額外優惠，想賣的房所在地區卻是賣方市場。所以，不愁賣也不愁買，這點對1031置換是好時機。
算賬。
投資，理性很重要。買賣房，確實可以憑自己喜不喜歡就做，但買賣房是為投資，理性就需會“算賬”。
在我決定行動時，建商每房給的優惠就是3-4萬，另有6K可用於closing costs.
我按建商給出的利率計算，30%首付每房毛現金流在400-500/月。
所以，粗賬算來不是虧本買賣。當時我隻估算賣房成本50K，感覺建商能把這筆費用報銷，且另補貼50K給我當辛苦費。（算這筆賬我花了近三個月時間，不停地看房，看附近的租房市場，跟蹤建商行動，從5月初到7月底，才做出換房決定。）
行動與變化。
賣房順利，買房時卻遭遇利率一路飆升。對於投資而言，表示回報數字在不斷變化，這可難壞了我這數學不好的人（回憶起去年換房的各種艱辛和不易，我至今還想作嘔。），但大道至簡，利率高了，房價得降低，否則會成虧本買賣。好在建商最懂市場，不需擔心他們假裝聽不懂，或死抱著房子不賣。我們雙方都在一次次妥協下，達成共識，三個房在年底前順利過戶。
在簽約後，我的買房代理也偏向促成交易（這不能怪她，這隻是她的職業操守），我也就是本著萬變不離其中，按邏輯做算數，看建商哪些違背了承諾，看自己哪些退出條件可以和建商談判，看談判結果，又算賬。這麽算來算去，笨算法也算出幾個關鍵數據，最終以此做的決定。
1，若利率高兩個%點，比如從6%到8%，60萬的貸款，36K-48K,利息要多付12K/年。
2，若少付10萬貸款， 則每年實際隻多付利息4K. （那麽若三年後利率回到6%重貸，損失12K, 賺88K）。
3，既然要做重新貸款，50萬貸款再多付0.5%-0.75的利息一年也不過2500-3500，三年一萬。建商若能讓出這筆錢，就不虧。（最後建商給了2萬成交---不是從賣價上。實際貸款也高些，隻是做比。）
結賬。
所換三房毛現金流約13K/年，還貸本金約5K。一年後增值約15萬（我是按市場賣出價計算，但成交量很小--隻有幾年的新小區。另外，也並非本地房價年增幅很高，而是建商在利率最高峰和年底結算時願意降的價已超過10萬，今年小區建完，才有房主上市交易，隻能說是價格回歸。）
換前與換後比較，現金流損失7K/年，毛增值得50K, 目前形勢，可望一兩年就重新貸款，租金會自然超過20K/年。但在實現之前，都是虛數，置換時間尚短，判對錯尚早。
這兩個1031交換，也反應出買房時機對結果的影響，兩年之差，千差萬別。這是市場的力量，人力隻能受之或避之。
另外，買三房另付約15K的costs（含escrow)，建商每房給了6000credit.
希望這些數字能幫到有置換打算的朋友們做決定。
