第一次，在2021年，過程幾乎都發帖陸陸續續說過了。歸結起來，大致如下：
首先，為什麽要換房。
那房是我在2011年底簽下的第一個投資房，2012年初過戶。當時並不懂投資房的要領，也不懂回報，覺得按自己的喜好買個退休房還是安全的，因為房價實在太便宜了。於是，買在了偏遠的鄉下，地大房子新。這種房子事實上用做投資房很不好，土地增值是以城市化進程實現，偏遠地區的地不值錢，升值機會既慢又少。還因為偏遠，人口稀少，流動性很差，買賣和出租都比城市甚至郊區慢得多。
好在這一課的學費由時機為我買了單，因買得很便宜，出租價定得低，以此吸引房客長租，倒是沒有什麽空置，房子新維修花費也少，不到十年時間，租金早已回本。
再說時機。
2021年因疫情時髦搬鄉下，大地大房。我認為那是一個閃電劃開天門的機會，我相信疫情必會得到控製，一切很快會結束。決定立刻賣房換到城裏。即便如此，上市三周才收到一個offer（當時普通房屋隻需三天時間就能收到許多offer並挑到一個滿意的），之後一切順利，除了找新的置換房很費了些力氣。
投資回報對比。
選定新的投資城市，基於已有數年的關注，對未來房產增值和租金情況都有一定的了解（我的思路和判斷，多年來一直都寫在帖子或回帖裏，這裏不多寫了）。
所賣房當時的現金流約15K/年（現金房，PM管理）。
置換房的現金流約30K/年（貸款，每月還貸裏另有略超1000入賬本金，自己管理）。還沒過戶時一家房客搬走，立刻漲租350並很快租出，另外三家也陸續漲租。感覺年毛現金流回報能到4萬，可惜，一年時間很塊到，銀行的月付款也大漲了（地稅和保險上漲），又苦苦地漲租一年，感覺回報又在往4萬走，收到的銀行月付款又大漲了。今年又滿一年，銀行總算沒漲月供，感覺差不多到了穩定期。三年裏房租共漲略超60%，現金流回報依然在3萬原地踏步。
即便如此，現金流翻倍，另有本金加持，1031置換還是好得多。（隻是管理上的付出也不少，有主動收入在裏邊。）
增值。
按zillow估值，賣掉的房三年裏增值3萬（我估計最多三萬，甚至可能全無增值，因為農村房不易比較房價。若現在上市賣，半年一年也未必能出手）。
置換房三年裏增值約三十萬，因這種物業上市很少，我是用多家庭cap rate做的估算（按差一級的地段7%保守估算，那地段可能在6-6.5%），增值主要發生在2021-2022，隨該城市所有物業大幅升值產生。我並不很關心增值了多少，沒有賣的打算，增值隻是紙上富貴，隻比較換與不換哪個更好。顯然，換後的房產目前增值好得多，我判斷未來的增值潛力也會比農村房好得多。
結論，這個1031置換我認為是成功的，也很滿意。決定這麽做，並非為省稅，隻是基於投資回報的比較（現金流和增值）。心得，做這個決定時突破了兩種思維束縛：1，不要賣掉下金蛋的金雞。2，房產就要留著等待進一步增值（且當時的潮流是城市人往農村跑）。
所以，是否要賣房，是否要做1031交換，應該基於是否有更好的投資。是比較和判斷，沒有固定的答案。並且，無論是多有經驗和多成功的人，在不了解準確情況下，都無法給到你答案。
（本想簡單寫寫，一鋪開來就寫了一大篇。今天沒時間也寫累了，隻能又分成一，二兩篇來寫）。
