地主可能遇到的問題 九,房客毀約

這個問題很普遍,很多人問,試著根據自己的經驗和大家探討,隻限於南加州民用住宅,其他地方要根據當地氣候,學區以及其他因素。

既然講到lease 還是先鋪墊一下,我自己不喜歡簽兩年合約,一般簽一年的。少於一年房客搬進搬出頻繁,房東,尤其是小業主經不起折騰,合約太久自己被綁住,在目前房租市場緊俏之際,無法漲租。再說房客住了一年後,基本穩定下來,會繼續住下去,如果你是房客願不願意打一槍換一個地方,除非有特殊情況房客才會毀約,break lease。

一紙合約對房東的約束力遠遠超過約束房客,出了糾紛,房客可以拍屁股走人,押金不要了,房東是跑得了和尚跑不了廟,尤其是中小地主沒有精力,能力和財力去打無謂的關司。大型公寓不一樣,大公司有自己的管理係統,有專職律師坐山觀虎鬥。所以中小業主要避免打官司,尤其是房客將你告上法庭,往往有備而來,房東會焦頭爛額。即使房東百分之百在理都不一定能贏,我不願說這話是不想業主們聽了垂頭喪氣。很多事情經曆過,一點小差錯也不行。曾經趕一個房客,合約上的押金在補充條款一欄漏寫了,庭上房客吹毛求疵,當然該怎麽趕走他沒什麽問題,但一點瑕疵,青天大老爺金口一開,押金免談。所以房東寧可累計自己吃虧拖到去告房客,也別有把柄讓房客來告你。

一,不管做什麽生意都要按規矩行事,對於違反常規就要問一個為什麽,要用反向思維。比如房客要求簽兩年的約,你要想想,如果是你為什麽要這樣做。不外乎怕房東漲租,以及住的好好的,租約一到被房東趕出來。有這樣的人,而且信用很好,恭喜你,這是好房客,因為他有責任心,知道合約重要,但這種人也精打細算,討價還價,斤斤計較,什麽都吃,就是虧不吃。對付這種人比較容易,膽小怕事,顧影自憐,擔心自己的信用出狀況,房東可義正辭嚴的再告訴房客一遍break lease後果,讓他繼續正常交房租,押金問題要看合作程度,以觀後效。如果你是AOA (apartment owners association)的會員,可將房客break lease之事以及拖欠款項匯報給AOA,我是通過AOA查房客的信用。雖然不具法律效果,也是有威懾作用,近幾年因相安無事,不曾匯報過,不清楚現在的狀況,以前有專門的表格可用。要想法律生效,需經小額法庭,一般房東嫌麻煩不去做,但你可告訴房客你有這個權力。商場和戰場一樣,文武之道,一張一弛。漫不經心,如渣男光腚溜街,吊兒郎當,一紙合約有何用。太過嚴苛,也非經營之道,兔子急了還會咬人,別讓房客破罐破摔,毀你房子一道,揚長而去。所以要用合約為牽製,並讓其看到希望。有點像陳雲的鳥籠學說,鳥捏在手裏就死了,撒開就飛了,所以要關在鳥籠裏。

二,當房客毀約break lease,或是正常的通知房東要搬走,房東的主要精力要放在找新房客,和舊房客不要過多糾纏,避免空置率最重要,所以要讓舊房客充分合作。尤其是毀約的房客,他錯在先,會樂意合作,房東應提出帶人看房的要求,同時模棱兩可的答應舊房客的押金和罰款可以通融,但不要說死,給自己留有餘地。一旦新房客有譜,主動權在手就可向舊房客攤牌,商談搬出日期和押金問題,這對雙方都是兩贏的局麵。房東此刻不存在搞小動作問題,因為房客錯在先,房東是在權限範圍之內行事,還是反過來想,房客也想盡量避免損失,很少會惡人先告狀,造成雙輸的局麵,所以一般會配合房東,自己明知理虧,不會胡攪蠻纏。尤其是提前告訴房東自己出了狀況,已經有自認損失的心裏準備,否則理都不理你,最後一個月不交租,等房東發現早已人去樓空,而且是一片狼藉。

三,做生意不要鬥氣,和氣生財在哪個行業都通用。房客簽兩年的約,一年就搬走,從理論上講房東可以追第二年的租,實際上根本行不通。你追租的前題是你空置了一年,租不出去才追。在目前出租市場一片大好形勢下你怎麽可能租不出去,房東要是鬥氣不租,非要追房客一年的房租,首先你有沒有勇氣空一年。其次,官司打到法庭,法官會問你一年不出租非要跟舊房客過不去是何居心?其結果必然是雞飛蛋打。如果房東一邊將房租出去,同時還追究break lease,企圖收雙份租,本身就違法,一女不能二嫁。所以,最佳辦法是將精力放在找新房客一事上,同時讓舊房客明白,因為break lease造成了房東的損失,房客要付出代價,但房東是reasonable charge。

先寫這些,純屬個人經驗。理論的東西去看教科書,不過寫教科書的專家教授沒有實戰經驗,往往紙上談兵。我寫的東西隻言片語,零敲碎打,僅供參考。




更多我的博客文章>>>




更多我的博客文章>>>

所有跟帖: 

這篇寫於2019年,未改動一字,如有不妥地方,大家補充指出來。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 18:41:04

讚。這些年從朽哥的帖子裏,學到不少。 -眾裏尋它- 給 眾裏尋它 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 19:46:22

這點倒是象店大欺客,店小欺主。大型公寓住客就要多交罰金了,小地主也就放住客一碼 -start2020- 給 start2020 發送悄悄話 start2020 的博客首頁 (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 21:29:53

處理得當,從押金變罰金,屋主也能賺點錢,我就是!哈! -lovecat08- 給 lovecat08 發送悄悄話 lovecat08 的博客首頁 (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 22:42:33

按規矩,不鬥氣,以理服人,以智免損。也有過兩次被毀約經曆,非常同意。讚! -最西邊的島上- 給 最西邊的島上 發送悄悄話 最西邊的島上 的博客首頁 (0 bytes) () 09/07/2024 postreply 07:45:30

AOA怎樣renew ? 忘了付renew fee -karenkn- 給 karenkn 發送悄悄話 karenkn 的博客首頁 (0 bytes) () 09/07/2024 postreply 12:30:20

打電話去問問,很容易 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/07/2024 postreply 14:08:48

先收藏了,每次都學習到很多! 一般我得饒人處且饒人,move on 找下一個 -karenkn- 給 karenkn 發送悄悄話 karenkn 的博客首頁 (0 bytes) () 09/07/2024 postreply 13:13:41

我的前房客通告我要毀約,提前3個月搬走。我立即答應,她很配合,甚至主動幫我找房客。新房客看房、交接鑰匙,搬家,我都沒管。 -夕陽美如畫- 給 夕陽美如畫 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/07/2024 postreply 16:23:37

很好,謝謝!以前讀的時候沒有經曆太多,所以感觸不深;現在再讀,設身處地,感覺的真真切切,才真正學到了裏麵的道理! -logyliang2002- 給 logyliang2002 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/07/2024 postreply 20:10:53

還不到一年我已經有三組租客毀約了,這是啥運氣。。。 -fengshen99- 給 fengshen99 發送悄悄話 (1195 bytes) () 09/09/2024 postreply 13:06:30

請您先登陸,再發跟帖!