這個問題很普遍，很多人問，試著根據自己的經驗和大家探討，隻限於南加州民用住宅，其他地方要根據當地氣候，學區以及其他因素。
既然講到lease 還是先鋪墊一下，我自己不喜歡簽兩年合約，一般簽一年的。少於一年房客搬進搬出頻繁，房東，尤其是小業主經不起折騰，合約太久自己被綁住，在目前房租市場緊俏之際，無法漲租。再說房客住了一年後，基本穩定下來，會繼續住下去，如果你是房客願不願意打一槍換一個地方，除非有特殊情況房客才會毀約，break lease。
一紙合約對房東的約束力遠遠超過約束房客，出了糾紛，房客可以拍屁股走人，押金不要了，房東是跑得了和尚跑不了廟，尤其是中小地主沒有精力，能力和財力去打無謂的關司。大型公寓不一樣，大公司有自己的管理係統，有專職律師坐山觀虎鬥。所以中小業主要避免打官司，尤其是房客將你告上法庭，往往有備而來，房東會焦頭爛額。即使房東百分之百在理都不一定能贏，我不願說這話是不想業主們聽了垂頭喪氣。很多事情經曆過，一點小差錯也不行。曾經趕一個房客，合約上的押金在補充條款一欄漏寫了，庭上房客吹毛求疵，當然該怎麽趕走他沒什麽問題，但一點瑕疵，青天大老爺金口一開，押金免談。所以房東寧可累計自己吃虧拖到去告房客，也別有把柄讓房客來告你。
一，不管做什麽生意都要按規矩行事，對於違反常規就要問一個為什麽，要用反向思維。比如房客要求簽兩年的約，你要想想，如果是你為什麽要這樣做。不外乎怕房東漲租，以及住的好好的，租約一到被房東趕出來。有這樣的人，而且信用很好，恭喜你，這是好房客，因為他有責任心，知道合約重要，但這種人也精打細算，討價還價，斤斤計較，什麽都吃，就是虧不吃。對付這種人比較容易，膽小怕事，顧影自憐，擔心自己的信用出狀況，房東可義正辭嚴的再告訴房客一遍break lease後果，讓他繼續正常交房租，押金問題要看合作程度，以觀後效。如果你是AOA (apartment owners association)的會員，可將房客break lease之事以及拖欠款項匯報給AOA，我是通過AOA查房客的信用。雖然不具法律效果，也是有威懾作用，近幾年因相安無事，不曾匯報過，不清楚現在的狀況，以前有專門的表格可用。要想法律生效，需經小額法庭，一般房東嫌麻煩不去做，但你可告訴房客你有這個權力。商場和戰場一樣，文武之道，一張一弛。漫不經心，如渣男光腚溜街，吊兒郎當，一紙合約有何用。太過嚴苛，也非經營之道，兔子急了還會咬人，別讓房客破罐破摔，毀你房子一道，揚長而去。所以要用合約為牽製，並讓其看到希望。有點像陳雲的鳥籠學說，鳥捏在手裏就死了，撒開就飛了，所以要關在鳥籠裏。
二，當房客毀約break lease，或是正常的通知房東要搬走，房東的主要精力要放在找新房客，和舊房客不要過多糾纏，避免空置率最重要，所以要讓舊房客充分合作。尤其是毀約的房客，他錯在先，會樂意合作，房東應提出帶人看房的要求，同時模棱兩可的答應舊房客的押金和罰款可以通融，但不要說死，給自己留有餘地。一旦新房客有譜，主動權在手就可向舊房客攤牌，商談搬出日期和押金問題，這對雙方都是兩贏的局麵。房東此刻不存在搞小動作問題，因為房客錯在先，房東是在權限範圍之內行事，還是反過來想，房客也想盡量避免損失，很少會惡人先告狀，造成雙輸的局麵，所以一般會配合房東，自己明知理虧，不會胡攪蠻纏。尤其是提前告訴房東自己出了狀況，已經有自認損失的心裏準備，否則理都不理你，最後一個月不交租，等房東發現早已人去樓空，而且是一片狼藉。
三，做生意不要鬥氣，和氣生財在哪個行業都通用。房客簽兩年的約，一年就搬走，從理論上講房東可以追第二年的租，實際上根本行不通。你追租的前題是你空置了一年，租不出去才追。在目前出租市場一片大好形勢下你怎麽可能租不出去，房東要是鬥氣不租，非要追房客一年的房租，首先你有沒有勇氣空一年。其次，官司打到法庭，法官會問你一年不出租非要跟舊房客過不去是何居心?其結果必然是雞飛蛋打。如果房東一邊將房租出去，同時還追究break lease，企圖收雙份租，本身就違法，一女不能二嫁。所以，最佳辦法是將精力放在找新房客一事上，同時讓舊房客明白，因為break lease造成了房東的損失，房客要付出代價，但房東是reasonable charge。
先寫這些，純屬個人經驗。理論的東西去看教科書，不過寫教科書的專家教授沒有實戰經驗，往往紙上談兵。我寫的東西隻言片語，零敲碎打，僅供參考。
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