大約11年前，在佛州買個出租房， 成本大約9萬，租客一直在那裏住了11年，剛搬走。
重新維修至少需要1.5萬，包括打算把1000平尺的髒地毯換成tile就得$7500（客廳在剛買的時候就換成tile了），鑒於佛州出租房的持有成本太高，包括空調等的維修費用，比其它地方要高得多，一直在猶豫是否該把房子處理掉。
權衡了一下賣和繼續持有的利弊（主要回報高低）。
1）賣掉
房子還有貸款9萬，最高點時房價超過30萬， 但現在賣估計能賣出26~27萬就不錯了，減去維修費用，賣房傭金，交完稅，到手能拿10萬現金就不錯了。10萬現金若投資別的，若每年的回報率是10%，每年潛在利潤是10000。
2）繼續持有
一年租金利潤：
1800(月租金)*12 *0.9(10%管理費)*0.8(20%維修費用+空置)-4000(地產稅)-2500(保險)-3700(利息)=5300
每年增值： 270000*0.03=8100
未來利率合適時Cashout 10萬淨值每年可以套利： 4000
繼續持有一年潛在總利潤： 5300(租金利潤)+8100(增值)+4000(套利)=17400
3）小結
顯然17400要大於10000。
兩者差別大的主要原因，一是賣房消耗太大；二是賣房後無法再利用杠杆。
賣房的三大消耗：
- 稅
- 傭金等賣房成本
- 維修費用，賣房要做大維修，出租差不多就行了。即便不做維修，也不會影響cashout估值。
這樣就消耗掉差不多5萬，相當於消耗掉每年5千的潛在利潤；再加失去杠杆每年會失去至少4千的回報。
盡管不想當地主，但看在錢的份上，還得接著當！
建寧 2024/8/28
