2024年美國多家庭公寓的現狀和機遇

來源: 老郭美國地產於 2024-07-25 19:41:51 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (8226 bytes)

你是不是也感覺到了經濟放緩、利率高漲、地域差距不斷增大？目前的經濟環境讓你摸不著頭腦？老郭剖析了《2024年Yardi夏季多戶住宅報告》，今天大家總結一下目前美國地產市場的現狀和機遇...

首先，讓我們看看大環境。現在美國的經濟狀況到底如何？

報告顯示，美國經濟其實依然很堅挺，隻是增長速度正在放緩。2024年第一季度的GDP增長了1.3%，比第二季度預計的還要高一些。這聽起來很不錯，但別忘了，經濟增長的背後有一些不容忽視的問題。

說實話，美國的就業環境確實很不錯，2023年初以來新增了400多萬個工作崗位。尤其是25到54歲的黃金年齡段，就業率達到了83.6%，創下20多年來的新高。但問題是，新增的工作崗位大多都集中在低收入行業。換句話說，高薪職位增長還是很乏力。

對普通消費者來說，現在消費支出和收入增長還比較健康，但是信用卡和車貸的違約率開始上升了。特別是對低收入家庭的家庭來說，他們的經濟狀況更加脆弱，多戶住宅市場表現得尤為明顯，因為低收入家庭都愛租此類房產，目前他們的租房違約率正在上升，給市場帶來了不小的壓力, 簡而言之，經濟是開始向好了，但是錢還是那麽緊張，窮人可能會越來越窮。

接下來，我們談談租金增長。2024年，也就是今年，全美的租金增長區域差距十分明顯。看數據，目前為止，全美房租測算下來平均增長了1.7%，其中中西部的哥倫布預計租金增長將達到3.1%，而奧斯汀則可能會下降4.1%。記住了各位，中西部和東北部地區的租金增長還算穩定，但陽光地帶的租金增長就表現欠佳。

這背後是什麽原因呢？陽光地帶的供應增長過快，可以出租的房變多了，那漲租的事兒就沒那麽好談了。比如，租金上漲的奧斯汀，就是預計在2024年增加24,643個新住宅單元，北卡的羅利-達勒姆地區也將新增10,518個單元，供應量上來了，租客議價權也出來了。

我們再來看供應方麵。2024年，多戶住宅市場預計有55.3萬個新住宅單元竣工，這可是史無前例的增長，之後供應增長也將逐漸放緩。這意味著短期內市場供應壓力會很大，但從長期來看，供應增長會趨於穩定。

有趣的是，不同區域的供應增長差異非常大。比如，達拉斯-沃斯堡地區預計將新增32,600個住宅單元，但紐約、舊金山等大城市的新增供應量相對要少一點。這也就解釋了為什麽這些大城市的租金依然堅挺。

接下來說說交易和貸款活動，目前高利率無疑是最大的攔路虎。許多賣家手裏都捏著房子，等利率下降賣個不錯的價格。報告顯示，2024年上半年，全國多戶住宅交易額為193億美元，比去年同期下降了24%。而貸款方麵，雖然政府資助企業貸款（GSEs）、債務基金和商業抵押支持證券（CMBS）依然很活躍，但是許多銀行因為高利率和高風險，還是比較謹慎，持觀望態度。這就是敵不動，我不動。