各位房地產大俠們好。 老朽版主好。
有問題請教。 簡單地說問題：
1） 買房子用外州的lender可靠嗎？
2） 跟lender開始loan application之後， 是否應該馬上lock in the interest rate, 還是可以多觀望幾天？ 觀望期間需要lender給查查當天的rate, 這樣是否合乎情理？ 還是太浪費lender的時間？
***
下麵是細節：
最近made an offer to 一個小房子， as an investment property. 原本想用外州的lender/mortgage broker, 小夥子B, 很有熱情。他說可以做很多我們本地lender做不到的事 - 比如本地的mortgage lender隻負責幫忙申請mortgage, 如果要refinance得找別的部門。 多年前曾經在投讀過老朽的文，關於cash out on primary house, 本地的refinance department的人說，一旦房子paid off, 就不能refinace了， 隻能做home equity loan. 這次外州小夥子B 說， 即便我們的房子paid off 了，他也可以幫忙做 refi 來獲取更多CASH。 我想以後可能還要有更多的 loan related transactions， 可以跟B合作。
本地的agent (86歲的老太太）不太相信外州的mortgage broker, 所以力勸我用本地的lender J。 我前些年買房子都是用的J， 朋友買房子我也介紹了J，因為她是本地腦子最清楚，數字不會搞錯的人。 後來啥原因導致我想換人， 淡忘了。
這次外州的mortgage broker 小夥子B 說， 他隻收1195刀的underwriting fee, 其他費用都不是他收的。本地中介老太太在我的授權下從本地lender J 那裏得到了很清楚的closing cost break down, showing 她隻收$745的loan origination fee. 其他都是跟closing costs有關。 我的agent想讓B給個detailed breakdown of closing costs related to the loan, 他遲遲沒有動手。 在purchase agreement簽字三天後B還沒有order appraisal, 中介老太太急了， 說我們這裏appraisal需要三周以上， 恐怕我不能按時close了。 老太太還說，外州的小夥子B是broker, 不是lender, B還要找別的lender來做這個loan. (其實我看到B的落款是loan originator,但是他的確不像J那樣為哪個銀行工作， B是自己和一個partner開的小公司。）
我隻好當機立斷，換成以前合作多次的J。
**** 第一個問題： 大家買房子都是選擇本地的熟悉的lender嗎？ 大銀行的lender是否比這樣的外州的小公司loan originator更可信？****
7月16號， J開始我的loan application, 火速pulled my credit report, ordered appraisal. 中介老太太放心了。 （中介老太太沒有別的私心， 隻是年紀大了，不喜歡新事物。）
7月17號，J 和我談論interest rate and whether to lock in. 25% down, 30年conventional loan, 我的利率是8.5%。 付252刀買points， 可以降到8.125， 算了， 文字太囉嗦，看下麵的表格吧：
| Loan amount | Down pmt | Interest rate | Monthly payment | fee to buy points | date 7.17 |
| 30 year fixed | 209925 | 69975 | 25% | 8.5 | 1615 | 0 | |
| 209925 | 69975 | 25% | 8.125 | 1569 | 252 | ||
| 209925 | 69975 | 25% | 7.625 | 1486 | 1575 | ||
我急了， 怎麽利息那麽高？ 前幾天兩個lender (J and B) 都說是7.625%啊。
J解釋， 我的credit score 725， 低於760的就要稍微高點兒。 （也解釋了credit分低的幾個原因）
於是決定等。 J公司要我docusign的一個什麽disclosure我也沒有積極地去sign.
昨天去J辦公室當麵談利息的事， 從網上讀了如何降低利率， 包括shopping for multiple lenders -這個不好辦了，因為本地隻有J 腦子比較靠譜； 還有可以increase down payment. 於是讓J 幫我查查，增加down payment是否利率能降。 結果如下：
| Loan amount | Down pmt | Interest rate | Monthly payment | fee to buy points | date 7.18 |
| 30 year fixed | 167940 | 111960 | 40% | 7.125 | 1131 | 0 | |
| 195930 | 83970 | 30% | 7.5 | 1370 | 245 | ||
| 7.625 | 1387 | -490 | |||||
| 209925 | 69975 | 25% | 8.125 | 1559 | 0 | ||
| 7.625 | 1486 | 1574 |
我一看，還好昨天沒有急著lock in the rate, 這不一天以後就降了嗎？25%down payment, interest rate從8.5% 降到了8.125， 月付減少56刀（1615-1559）。 如果down payment 30%, 利息降低， 下一個降息的杠是40%。
J昨天還是勸我早點lock in. 她說周末要休假，周三才回來上班。 我說再觀望幾天， 等她休假回來再說。 她說希望休假前幫我lock in the rate, cuz it could go up. Nobody can predict where the trend is going.
**** 我的第二個問題： 大家在買房子的時候如何handle interest rate? 我這樣觀望是否太磨嘰？ 對於lender的時間消耗， 我是否應該收斂點兒？ ****
暫時就這兩個問題， 以後可能還有更多問題向各位大佬請教。
先謝謝啦。
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