我再替你進一步算賬。

按目前你提供的租金和售價，我按7%利率小於0.8的地稅率和保險500，計月還貸2500.（實際上投資房會更高）

年負5000現金流。若你把首付和closing cost存無風險的國債或CD，你得約5000的現金。

若一年中有空置/維修，或者請人管理，你需再加相應數目的負現金流。（這些視地區/位置/房屋狀況/管理水平）

若每年房價按接近4%的增值，你能得12000/年（虛），每年還貸流入本金約2000（實，這筆收入當年報稅）。

若每年能漲租金100，你大約在5年後可實現收支平衡，前提是地稅保險HOA隻漲一點點。若持有成本正常增張，你需大約10年實現現金流。

還有一種能加快實現正現金流的可能性，利率降，refi。

投房拿得出錢的途徑是正現金流，refi，sale. refi的前提是1，增值，2，還貸的本金積累。值得refi的時機是利率降。賣房時，大約有共計32000的交易成本，增值部分繳納20%的稅（也可以永遠不賣，或1031延稅）。

希望你有大概框架了。

你的投資目前隻基於增值預期，能否實現多久能實現沒人能給你肯定答案。你自己肯定和願意，就可投，承擔對和錯的結果。

 

 

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• 多謝大俠！ 學習了！ -hwg8- ♂ (0 bytes) () 07/15/2024 postreply 14:30:18

• 分析透徹，幹貨！ -Vanspring1-28- ♂ (0 bytes) () 07/15/2024 postreply 21:00:48