接著我的火災後續,https://bbs.wenxuecity.com/fdcj/1831293.html
周五了,給壇友們update一下情況:
- 火災的mitigation & restoration process:在hoa的保險下工程隊已經開始了,但還沒有給我任何cost estimates(因為目前隻是在mitigation階段,hoa insurance負責,需要engineer來看結構再確定,和我的保險沒啥事)
- 我的S8:火災發生後Housing authority已經和我終止了合同,我積極幫助他們找房子(有landlord給我打電話我都是給非常正麵的評價),今天前租客和我說他們已經簽了lease,過10來天就可以搬進去,感恩!
- 我為了給這個S8租客找房子,也買了一個condo,今天剛剛拿到insurance,下周close(吐槽一下,現在加州的condo保險真的難買,最後是obie的保險,premium 850多)
- 現在租客有新的地方搬家了,我這個condo買來估計還需要修一修,再上市,即使一切順利,每個月也有負的2000多的現金流(目前我的condo 貸款利率,25%down,是8.625,太高了。。)
大家肯定覺得我們很傻,這麽負的現金流仍然買(我也覺得我很naive!)我的思路如下:
(1)equity-wise,這個房子location和floorplan都很好,appraisal估價比買價高1.6%,裝修後的價值應該可以比買價高20%+(就看我們能控製裝修成本在多少了),作為長期持有回報還可以
(2)我們現在有時間,可以拿這個房子來練手一下裝修,大概需要cosmetic裝修,比如換地板和粉刷,如果遇到合適的裝修隊,或許考慮upgrade 廚房,提升after-repair value
(3)應該可以長期持有:目前我們有5個房子,其中1個自住,1個出租負現金流2k+,3個出租加在一起正現金流3百左右(其中一個當時不懂用了15年的貸款lol),(加上這個新買的房子之後)DTI小於35%;因為這個火災的事情,老公麵試了一個新工作(希望能順利拿到offer),如果可以去新工作,那DTI會降到20%
(4)我和老公任何一個人保持工作,都可以handle所有的開支;如果兩個人一起失業,那就賣房子(安慰自己那時候交的增值稅也少了lol)。如果賣的時候賣價大跌(雖然目前來看通脹成這樣了估計很難跌),那就虧本賣,不要給生活什麽壓力是前提
(5)如果close這個新房子,那就有2個房子有很高的negative cashflows(將近5k),有動力每月提前還款,當作強製儲蓄了
現在股市節節高,我周圍也有很多朋友股市幣市發財,說不羨慕是不可能的哈哈,但是也沒有很嫉妒,每個人就賺認知內的錢,而且搞房子就是重在折騰,如果要輕鬆,通過提升我們的w2可能是最容易的. 但我真的很想能建立自己的business,像朽哥,九爺,高富帥等等前輩學習
房市 vs 股市都可以玩法多樣,但我鑒於我對自己的認知,還是選定房市來玩吧。要學的還有很多很多,人生重在體驗,不是嗎?哈哈,大家周末愉快!