今天和一個銀行VP電話裏聊了聊，他說下個月他們銀行大概close $18M commercial loan。哎，我不得不表示驚訝，畢竟是8%利率居然還有地主英勇猛撲，據說，包括3個deal 分別是1個是strip mall, 2個是MFH, 每單都是七八十個單元的，且不在租控區。當然由於1031 exchange,卷入的 downpay 估計很高。
擊鼓傳花的遊戲在市場的任何時候都在進行。銀行之所以敢如此大膽，我的推測首付之高可能接近50%，因為是1031延稅做的交易，它是由上一個房產的首付+多年還貸的本金積累+增值的組合作為新首付投入，銀行如果隻貸新房產估值的50%，至少還是有足夠多的安全邊界保障的。這一點推測和VP的說辭不謀而合。
如果你是單槍匹馬新買房，在8%的rate之下，20% downpay, MFH租售比既使勉強做到1%，現金流要麽和開支打平，（結果是拿不到商貸）；要麽現金流艱難如眼藥水，可忽略不計。
畢竟當下的市場有“三高”如泰山壓頂：高房價、高利率，高運營支出。三高之下，如果沒有同步的“高首付”作為強支撐強支柱，那在三高的車輪戰之下，business report 也可能血肉模糊，半死不活。當然，現在MFH房價尚處於高位橫盤扛鼎階段，未來房價一旦下行，另外兩高更會導致雪上加霜。當然，萬一銀行為自保，背後捅刀，到時候重新估值讓你補差價或者最糟扣底call 讓你pay off, 那時就玩完了。
各位，投房風控第一，賺錢第二。皮之不存 毛將焉附？！不要幻想隻要堅持長征精神持有幾十年，子子孫孫享之不盡，用之不竭。商房要麵臨多項挑戰，尤其隱形挑戰更是殺手級，做辦公樓的地主不會預判到疫情的WFH一刀傷及大動脈；紮堆白菜區的MFH沒有料想一旦租控開啟，限製3%漲租及一串租控在卡地主脖子，政策風險是地主的最大風險。因此，地主永遠以保命、生存、安全為第一要旨！
