今年下半年開始，不同的商貸即將到期，現在開始陸續排隊進入倒計時，從8月開始重貸，真金白銀又要嘩嘩出門了。雖然知道不可避免會挨刀，但隻能自我安慰，利息是operation cost的第一權重，伸頭一刀，縮頭一刀，總之逃不掉。隻要能活下去，一定要死扛住！
核查了一下，當前我們名下的幾個投資公司平均LTV（LOAN TO VALUE)大約在45%左右。這是過去7年從80%LTV商貸“買房”起步，期間還重貸過幾次。最近2年自從商貸利率坐火箭之後，我們隻能刹停躺平了。去年底，破天荒第一次抄底買了一個40萬的現金房，當前價大約50多萬，算是小小搏了一把，所幸不必flipping不必修理，房況上乘。目前應急儲備款大約是2.5個月的租金總和，尚未達到最低要求的3個月的租金總和，還在努力奮鬥中。
確實不敢想象，那些LTV>70%的投資客，一旦商貸利率重設，他們該如何運營存活？當然，現在市場上大量的掛牌確實也是在給他們逃生的機會。
這裏做一個簡單的推演：
如果一套商房價值100萬，當前LTV是50%，可以抗住最多30%的市場跌價。因為銀行重貸的市場估值必須最低是70萬（即市價如果下跌，最多跌到70萬，打7折），按70%LTV計算可貸商業貸款額度是49萬，你最多另外自掏腰包填補1萬，勉強過關。
以此類推：
如果LTV是40%，可以承受市場價跌價43%
如果LTV是45%，可以承受市場價跌價36%
如果LTV是50%，可以承受市場價跌價29%
如果LTV是55%，可以承受市場價跌價22%；
如果LTV是60%，可以承受市場價跌價15%；
如果LTV是65%，可以承受市場價跌價8%。
即：LTV一旦達到70%，既地主已經無法承受市場的任何跌價空間，很容易被商貸銀行扣底CALL。
各位地主，如果你們的房貸都是30年的固定利率，恭喜你，無論外麵如何狂風暴雨，你自巋然不動，這是真正占到了30年民居貸的穩定性的最大福利。這也是為什麽政府要限定一個TAX ID名下最多10套投資房可以做30年固定的民居貸。
你們家的LTV達到多少了？有什麽新鮮思路和決策，歡迎一起討論和分享。
