自22年春，美聯儲開啟加息步伐，什麽機會會出現，成為坦裏投資人類型的網友比較關心的話題。隨著加息的推進和各類市場的表現情況，一年前，大家就比較一致地認為商產可能會是機會。
對於部分不太明白的網友，可能覺得高深莫測。謎底其實挺簡單。
商貸的貸款期限通常是5-7年。到期後，必須重貸（或找到新貸款，或自己有現金把貸款滅了）。重貸時，兩個重要的因素可能改變。1，物業價值。2，貸款利率。
物業價值跟cap rate（即收入與支出）相關。利率高付貸高這一點相信所有人都懂。
這裏單說公寓樓。
顯然，公寓樓屬住宅類型，運作跟普通出租房差別不大，這點大家都懂，不同之處在貸款期限上。4家庭以內，可申請普通貸款，5家庭以上，則需商業貸款。利率大幅上漲後，還貸成本也就大幅上升，無力承受的業主則不得不選擇變賣產業，若嚴重到還不上貸款，銀行會強行收回，上市或拍賣。
目前，利率在很高位置，回推5-7年，買或重貸在17-19年的業主，必曆一次利率可能高達10%的重貸劫難。
所以機會裏所稱的“公寓樓或MFH”，是特指需用商業貸款的物業，即5單元以上。
有多大機會呢？我猜每個人心目中的“機會”概念並不一樣。買不到時，能買到便是機會，市場賣價下降，也是機會，用同樣價買到因租金上漲而cap rate更好的物業（地段發展或改善），亦是機會，而崩盤時用白菜價買到肉，可能才是部分人心目中的機會。就目前來看，崩盤類的機會並無顯狀。未來呢？變數還是挺多。
當這些概念清楚後，心細的人自己也能推導出，SFH和2-4家庭的投資房，若使用短期貸款，也會出現同樣的問題。這類房是否也會成為機會呢？這其實都由市場決定，市場有需求，銀行願貸款，作為買家撈到大便宜的“機會”就不大（你不買別人會買）。未來呢？也同樣有變數。
歸結一句，買家的機會是賣家給的。賣家身不由己時，才可能割肉出血相讓。目前，商貸投資人確實要經受一次考驗，能挺得過去的人過關。
我寫的這些，其實很多大佬都已經寫過，文字和表達的方式不同。我希望寫得最簡單易懂，卻不肯定是否說清楚了。
感歎一句，任何投資都有風險，風險控製得住，才不會陷入絕境。
風險控製猶如背在背上的氧氣瓶，平時看上去笨笨的無甚用處，隻有發生不測時，才會知道此為能救命之物。
