關於MFH當前的一些狀況

來源: 可口可言於 2024-06-13 11:36:13 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (3544 bytes)

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我個人以有限的實戰經驗和一點觀察分析，說幾點當前的MFH狀況。

1）當前MFH整體行業還是健康的，市場供需對路，沒有發生嚴重失衡。

2）MFH的掛售價依然穩中有升，沒有出現大折扣的跳樓價，當然掛牌時間普遍拉長。有部分房源如果掛牌好幾個月沒有成交，有小幅度下調價格也是常態。

3）MFH還沒有遭遇辦公樓行業的大規模敗局性的打擊，沒有在拍賣網上屍橫遍野。MFH還是商房首屈一指中的戰鬥機角色沒有改變。我們這裏很多辦公樓地主想改裝轉型MFH也有大量失敗案例，有地主甚至直接鏟平辦公樓賣地，這不是玩笑。

4) MFH當前被高利率商貸綁票，資金鏈緊張以至於斷裂者，肯定先被撕票出局。目前進入這個狀況的地主寥寥。看透商貸高利率的本質是：1）吃掉地主原先低利率和相對低價買入後實現的現金流；2）加速儲備金的消耗；3）降低地主跑馬圈房的欲望和實力；4）銀行通過這幾年經曆的疫情和高利率，給地主做雙重壓力測試。

5）對於MFH日益增加的operation cost 運營成本，商業保險及其大增幅是OC中一個大支出，labor cost自疫情開始後一直居高不下，房地產地稅也是水漲船高。總之，OC這一塊的總體支出一直穩步上漲，加上重設後翻倍的貸款利息，地主的現金流岌岌可危，當然如果出現負現金流也不奇怪。

6）房客普遍受到通脹壓力，租房預算下調顯著，這導致MFH（大多數房屋租賃市場）空置率上升，空置期拉長，房租普遍下跌。我們主打的白玉房市場已經非常明顯，我們的MFH招租起步價還是2，3年前的招租價。

7）如果所在城市有租控，比如租金年增最多3%，那麽這個地區的新建MFH或者MFH翻新投資將會大大受阻。

8）我們明村已經出現MFH社區整體出售多個listings，此種新現象在過去十多年極其罕見。比如，一個社區200-500 UNITS整體打包出售。而且這些社區年齡，從新建落成1年到已經營30年不等，且多數listings還處於白玉城市，並不是白菜或藍領城。這個信號很值得研究。為什麽這類往年隻租不售的MFH社區會上市求售？！

9）MFH的操盤和經營適合中級以上的地主，至少有自己可靠可控的修理和PM團隊，個體戶模式很難擴張。當前MFH吊脖子的繩索，並不適合需要貸款上杠杆的小地主，連中級地主都要三思再三思。

10) 不建議用做民居的思維去思考和運營MFH，兩者有本質的區別在於MFH雖然是商房中的民居，但它屬於叢林肉食動物法則。純民居屬於平原草食動物法則。兩者要麵臨的風險大不同。之前有老地主曾提到過某身價千萬級的另一個老地主，因資金鏈斷裂，救援無果，名下多棟公寓樓被銀行查封，申請破產，一生心血付之東流。

11）做MFH是高年級的投房遊戲，最少要有五六年運營MFH的經驗和資曆才能入市為妥。因為做MFH的試錯成本很高。我有朋友多年前投房一步到位直接選MFH，與人合夥買了2棟公寓樓，辛苦奔波，勉強支撐了3年後全賣，所幸小賺一票，之後金盆洗手，退隱江湖，從此無緣任何投房。這就是嚴重缺乏經驗，又用力過猛所致，過猶不及。