南加州投資房找deal實戰分享

來源: 大胖胖貓於 2024-05-24 21:39:16 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (4721 bytes)

自從今年年初寫了一篇小結之後，一晃半年過去了。這半年南加州房市熱火朝天，房價真是一浪高過一浪。特別是橙子縣的某些熱門城市，簡直是成了鬥富的擂台。全現金都得幾十萬的往上加，就這樣還不一定能拿得到。

比起自住買家不計成本也要上船相比，我這種地主買家可不能一擲千金來買個開心。買個房子要仔細掂量到底成本幾何，回報多少。所以買不到滿意的房子還是經常的事情。不過就算這樣，今年也撈到了三個自己認為的deal。這裏跟壇子裏麵的兄弟姐妹們分享一下。

1. 2023年12月份初，我在我投資的區域看到了一個3/2 1200尺的小平房。90年代初建成。小區所在的城市欣欣向榮。從照片看房子有一些remodel但是不多。於是就約看房子。結果一周都沒有確認。最後終於約上了卻也三番四次的換時間。當時就以為對方有offer了。結果過了一周還在市場上。於是再約，這次還比較順利，改約了一次就看了。看了房子以後，發現屋主維護的不錯。而且跟屋主閑談，發現他們感恩節上市的，大半個月還沒有offer。當然這個時候是聖誕節前，很多買家都回家過年去了。賣家急著賣這樣可以買要搬入的房子。這種情況下，我果斷砍價2萬，賣家還了5千。最後45萬成交。接下來就沒有什麽故事順利過戶。如我所料，這樣的小房子很好租。上市一個周末就順利租掉了。租客信用分740+，收入3.5x. 當時同社區同戶型的另一個房子我也看過了，不如這個，而且背靠大馬路很吵。所以我的房子過戶了之後那個房子才進escrow。最後居然比我這個房子貴了2萬。當然此時已經是春季了，買家紛紛出動。所以買進時我就賺了2萬。整個春季，這裏的房價暴漲。前幾天看到，類似的房子已經成交到53萬了。所以，這個投資我是非常滿意。

2. 2024年3月份，我幫一個朋友在看投資房。本來我們打算搶一個新房。結果下手不夠快，鴨子煮熟前居然飛了。然後，那天早上無比鬱悶的時候，突然發現旁邊的社區有一個open house。那天傾盆大雨，我到的時候listing agent冒雨插牌子，隻有我們一隊看房子。房子裏麵亂糟糟的，狀態不是很好。跟對方經紀聊天得知賣家已經被迫short sale，而且因為等待銀行批準的時間過久，前麵的買家等不及撤了，而銀行昨天才姍姍來遲的批準之前的賣價。一看這個情況，我立刻建議立刻下offer出之前的銀行批準價，因為1.賣家急著賣，2.賣家不在乎賣價（因為多賣的錢也是進銀行的腰包）。果然不出所料，賣家很快就接受我們的出價。這次銀行3個工作日就批準了。過戶的時候發生了一些故事，不過最後還是順利的過戶了。在過戶前我們就知道這次賺大了。我們是52萬左右拿到的，房子就是2--3 年前造的，非常新。旁邊就是同一個建商的在建同戶型的房子，要60萬多。所以一過戶的equity就很多。而且因為房子的區域好，招租一上市就租出去了。租客信用分，租房記錄，收入水平都很不錯。

3. 幾周前，我在一個建商的網站上發現房價突然打折。那個樓盤我很熟，跟銷售和建商的貸款專員關係很好。於是一個電話打過去就了解到他們在搞24小時促銷，房價打折，更關鍵的是貸款利率非常優惠。外麵銀行投資房貸款利率7.5%+的時候，他們提供5.99%的利息。這還用再多想？立刻填表申請貸款。而貸款專員也很給力，一天就批準了，讓我順利的拿到房子。這一單不僅房價優惠了，特別好的利息也對現金流幫助很大。

經過這麽半年的搶房經曆，我的體會是：

1. 盡管房價和貸款利率雙高，買家很是很多。市場上房源很少，特別是小房子。搶房子的人很多。拿到性價比好的房子比疫情前困難很多。

2. 但是搶到deal的機會還是有的，而且不算少，盡管不是滿大街的爛白菜。關鍵是自己要有準備，熟悉市場，了解行情，而且要培養人脈。這樣大餅砸到頭上也才能抓得住。這可能是和股票投資不同的地方了吧。

這裏要特別致謝朽哥。我搶不到房子很迷茫的時候，都是找朽哥取經。有個老師傅指點一下眼界就完全不一樣了。最後祝壇子裏的兄弟姐妹們也順順利利的搶到deal，開開心心的數錢。