大家知道， 美國自住房有25萬（夫妻兩人50萬）的免稅額，這是根據稅法Section 121的規定。Section 121的具體要求是賣前的5年內，至少有兩年要是自住。
而Section 1031 Exchange，卻是投資房的一種延稅策略。要求買賣的前後都必須要是Investment properties。 要滿足Investment Property的要求，除了必須要是Investment外，還要滿足Holding Period的要求。稅法並沒有對Holding Period有具體的規定，但通常認為，隻要超過1年，也就是1年加1天，就可以了。
對小地主來說，買個出租房，隻要持有超過1年加1天，就可以做1031 Exchange了。
Section 1031和Section 121是相互獨立的，但並不是相互排斥的，不是說用了Section 1031，就不可以用Section 121了。 即便做1031 Exchange， 如果Section 121的條件仍滿足，那麽仍然可以用Section 121。
Section 1031和Section 121都是房東避稅的利器，如果合理運用，雙劍合璧，威力會更加巨大！
下麵說幾個兩者雙劍合璧的例子。
1．舊房是自住和商業混用
以下都是自住和商業混用的例子:
- 買個Duplex，一單元自住，另一單元出租。
- 買個100畝的農場，其中96畝用作農田，自家住地占4畝。
- 經營小Motel，自家住一部分，其它用作旅店。
這都可以做1031 Exchange，同時也可以利用Section 121。
當然Section 121部分要用實際自住比例，比如Duplex自住的一單元，農場自家住的4畝，Motel中自住的部分，可以用Section 121。其它商用部分用1031 延稅。
2．舊房由自住轉出租
如果房子的前兩年是自住，兩年後轉為出租房出租三年，這時做1031 Exchange，就仍然滿足Section 121 的要求。
比如房子賣掉時的Capital Gain 是20萬，另外出租3年的depreciation 是5萬（自住期間沒有depreciation）。這時如果賣掉做1031 Exchange，20萬的Capital Gain可以免稅（低於50萬），而5萬的depreciation 是商用不能免，所以1031實際上隻是把5萬的depreciation 給延後了。
如果房子賣掉時的Capital Gain 是120萬，另外出租3年的depreciation 是15萬。這時如果賣掉做1031 Exchange，可以免稅50萬，另外延掉 120-50=70萬的Capital Gain和15萬的depreciation 。
3．新房由出租轉自住
1031 Exchange後買的新房，未來可不可以轉為自住房呢？這個絕對是可以的。不過最好滿足Holding Period的要求，也就是出租1年加1天後，再轉為自住，就應該沒有問題了。
不過， 2004年的稅法對1031 Exchange買的新房利用Section 121 免稅上，加了限製條件。
一般的Section 121是說5年內，隻要自住2年以上就可以的，沒說必須要持有5年，比如自住2年後馬上賣掉也可以。
而1031 Exchange後的自住房，要滿足Section 121，必須要持有5年以上（我的理解是持有5年，而不是自住5年）。
4. 舊房由出租轉自住
這個盡管有些書上說也可以，但我覺得不可以做1031 Exchange，因為賣的時候是自住，不滿足Investment的條件，我覺得要做1031 Exchange 的話，最好先出租1年以上，不過這樣也許就無法滿足Section 121 的要求了。
（注：非CPA， 若有錯誤， 歡迎指正！）
建寧 2024/3/31
