美國自住房和1031 Exchange

來源: jenning 2024-03-31 12:12:40 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (4991 bytes)
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大家知道, 美國自住房有25萬(夫妻兩人50萬)的免稅額,這是根據稅法Section 121的規定。Section 121的具體要求是賣前的5年內,至少有兩年要是自住。

而Section 1031 Exchange,卻是投資房的一種延稅策略。要求買賣的前後都必須要是Investment properties。 要滿足Investment Property的要求,除了必須要是Investment外,還要滿足Holding Period的要求。稅法並沒有對Holding Period有具體的規定,但通常認為,隻要超過1年,也就是1年加1天,就可以了。

對小地主來說,買個出租房,隻要持有超過1年加1天,就可以做1031 Exchange了。

Section 1031和Section 121是相互獨立的,但並不是相互排斥的,不是說用了Section 1031,就不可以用Section 121了。 即便做1031 Exchange, 如果Section 121的條件仍滿足,那麽仍然可以用Section 121。

Section 1031和Section 121都是房東避稅的利器,如果合理運用,雙劍合璧,威力會更加巨大!

下麵說幾個兩者雙劍合璧的例子。

1.舊房是自住和商業混用

以下都是自住和商業混用的例子:

  • 買個Duplex,一單元自住,另一單元出租。
  • 買個100畝的農場,其中96畝用作農田,自家住地占4畝。
  • 經營小Motel,自家住一部分,其它用作旅店。

這都可以做1031 Exchange,同時也可以利用Section 121。

當然Section 121部分要用實際自住比例,比如Duplex自住的一單元,農場自家住的4畝,Motel中自住的部分,可以用Section 121。其它商用部分用1031 延稅。

2.舊房由自住轉出租

如果房子的前兩年是自住,兩年後轉為出租房出租三年,這時做1031 Exchange,就仍然滿足Section 121 的要求。

比如房子賣掉時的Capital Gain 是20萬,另外出租3年的depreciation 是5萬(自住期間沒有depreciation)。這時如果賣掉做1031 Exchange,20萬的Capital Gain可以免稅(低於50萬),而5萬的depreciation 是商用不能免,所以1031實際上隻是把5萬的depreciation 給延後了。

如果房子賣掉時的Capital Gain 是120萬,另外出租3年的depreciation 是15萬。這時如果賣掉做1031 Exchange,可以免稅50萬,另外延掉 120-50=70萬的Capital Gain和15萬的depreciation 。

3.新房由出租轉自住

1031 Exchange後買的新房,未來可不可以轉為自住房呢?這個絕對是可以的。不過最好滿足Holding Period的要求,也就是出租1年加1天後,再轉為自住,就應該沒有問題了。

不過, 2004年的稅法對1031 Exchange買的新房利用Section 121 免稅上,加了限製條件。

一般的Section 121是說5年內,隻要自住2年以上就可以的,沒說必須要持有5年,比如自住2年後馬上賣掉也可以。

1031 Exchange後的自住房,要滿足Section 121,必須要持有5年以上(我的理解是持有5年,而不是自住5年)。

4. 舊房由出租轉自住

這個盡管有些書上說也可以,但我覺得不可以做1031 Exchange,因為賣的時候是自住,不滿足Investment的條件,我覺得要做1031 Exchange 的話,最好先出租1年以上,不過這樣也許就無法滿足Section 121 的要求了。

(注:非CPA, 若有錯誤, 歡迎指正!)

建寧  2024/3/31

所有跟帖: 

讚!寫得清楚明了 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:27:00

1031 Exchange後,從新房中Cashout Refinance -- 這個也要注意 -繡球花開- 給 繡球花開 發送悄悄話 繡球花開 的博客首頁 (76 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:38:39

你是對的,稅法對前後的要求都是一樣的 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (173 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:45:59

當然有。 有refinance 要報稅的 -繡球花開- 給 繡球花開 發送悄悄話 繡球花開 的博客首頁 (59 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:58:45

對,至少費用需要Amortization,還有利息的增加 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:05:12

cashout應該要匯報。turbotax上每個房子都要問有沒有refi這個問題。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:15:01

你們倆說得對,cashout那部分與主題無關,我刪掉了。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:19:10

唉,刪了可惜了,其實有用,就是說在1031之前一年做cashout,對資金運作最有利。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:23:36

繡球花開說的對,其實IRS對前後Cashout Refinance 的要求是相同的 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (60 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:30:27

謝謝建寧!融會貫通,一文在手,策劃起來就方便了。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:20:57

多謝多謝,學習了, 請教幾個option -眉豆角- 給 眉豆角 發送悄悄話 (1927 bytes) () 04/01/2024 postreply 11:20:46

對,隻補充一點 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (398 bytes) () 04/01/2024 postreply 13:31:26

謝謝補充。 -眉豆角- 給 眉豆角 發送悄悄話 (1010 bytes) () 04/01/2024 postreply 13:48:48

我覺得第4不行。可以1031置換,但50萬的免稅額不成立了。置換時有個結算,basis是多少就帶多少到置換產業上。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 19:29:51

對,就像完全是出租房從未自住過一樣。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 19:48:34

請問,賣掉出租房, 然後要多快必須買另一個出租房以避免交capital gain? 過去是180天. 現在是一年? 另外 -jeany88- 給 jeany88 發送悄悄話 (70 bytes) () 04/02/2024 postreply 13:19:24

1031的規則沒變,還是180天。 Section 121是必須要自住過。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 18:22:27

自住轉租可以不是primary residence 嗎? -wanderlustnyer- 給 wanderlustnyer 發送悄悄話 wanderlustnyer 的博客首頁 (128 bytes) () 04/02/2024 postreply 21:40:10

當然應該可以, 隻是無法用 Section 121 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 04/03/2024 postreply 08:48:34

據我所知: 1031 exchange 後買入的房永遠不能再轉為自住房 -3bunnies- 給 3bunnies 發送悄悄話 (413 bytes) () 04/02/2024 postreply 22:26:43

IRC section 121(d)(6) -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (1709 bytes) () 04/03/2024 postreply 09:03:53

沒說必須要持有5年,比如自住2年後馬上賣掉也可以。--- 這個可能有誤, 必要持有 五年。 -遍野無塵- 給 遍野無塵 發送悄悄話 遍野無塵 的博客首頁 (0 bytes) () 04/03/2024 postreply 11:46:48

這個我可以非常確定地說,不是1031的超了2年就可以 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (164 bytes) () 04/03/2024 postreply 13:22:31

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