昨天，我貼在地主群嘮叨的兩個真實case，轉貼過來與大家分享。
剛才接了一個電話，3年前有個客戶A想做assist living business, 考慮買一個MFH, 看了幾處，沒看到合適的，後來也就沒下文了，再後來就聽說她買了一個4plex 在一個旅遊小鎮，每個unit 4房，總麵積有八九千尺。據說因為當時搶手還bid ，最後買價96萬左右。
當年我聽說她bid 買了那個4plex, 也馬上查到了信息，是這個小城MFH房型曆史成交中最高一單。她曾問我這個super deal 如何？ 由於我們不是她的buyer agent，我當時也不能多說什麽。因為她那時的思路是申請license 要1-2年，先買個樓收租，免得房價上漲後再買樓有壓力。
疫情開始後，她曾提到趕人，也有空置，後來又折騰買家具做air B & B, 專門租給travel nurse, 現在說行情不好，4個units 空了3個，希望我們幫忙找租客，期望2500/unit, 我和她分析了一下，我們這裏好學區remodeled end unit TH, 2500都難，她還裏學分中等，又是小城，又是4plex, 恐怕要打8折才有一點可能性。
這次電話中，她又提到assist living business license 經過一兩年申請準備，已拿到手，但是這個4plex 按規定隻能有1個unit 可以做這個business。我說，那你賣了，另外買一套合規的吧。她說，現在賣肯定虧錢，她隻想放租。哎，沒辦法，迷途不知返。這個樓已很難再現當年租售比高峰時的價。他們雙W2也沒有PM經驗。這3年虧多賺少，勉強支撐。
這種拍腦袋想當然的決策計劃，就是起念與思考的方向性錯誤，一步錯步步錯的典型，方向出錯，後麵再多的努力也不會改變方向出錯這個本質的根源問題。
我們另一個房客B在四五前也開始做assist living business, 他還是很聰明的，鎖定了我們同城的SFH, 先租一套，5個房間，全部按規定置配好家具和相應改裝設施，等待各種繁瑣檢查，申請執照用了一年多時間，他也付了一年多房租，大約三四萬吧，當然這房沒執照隻能空置，不能收病人，後來拿到執照後，他們每年就租2-3套，現在大概已租了七八套，因為每年賺上百萬，已經把其中幾套買下來了，另外租了辦公室，已經小有規模。
以上這兩個case中AB兩人都是同城護士，專業上都有近水樓台先得月的優勢，但是對於商業模式的布局卻是天壤之別。這確實說明了思考+行動的方向和方式在準確性的把握上是至關重要的，不可有一步出錯，畢竟一進一出，數目可能就是百萬級。
