看到版麵說紐約市的驅趕。說說地主要不要賣房

來源: tallcuterich 於 2024-02-21 18:42:32 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (3277 bytes)

我的觀念是地主永遠不要賣房。有點類似於炒股有一派的理念一樣，他們期望持有的期限是永遠。

我買的房子，大部分都是需要work的，屬於distressed properties. 有些是物理上的，有些是屋主情緒上的。主要有1. foreclosure, 2. REO 3. online auction 4. estate sale 5. divoiced owners 6. short sales. 7. buy from wholesalers. 這在我最開始做的時候，構成了我買入的大部分來源。這樣買入的價格會非常低，嚐嚐用離譜的折扣拿到房產。然後需要雇人翻修，我個人是完全不handy，連一顆螺絲都不會擰的那種。不過翻新是需要把各種線索拚湊起來的，所以是廢了心思的。做完翻新之後，你的總成本小於市麵上其他類似房子的房價，但是條件遠遠好於其他房子。此時flip賣出，是很虧自己的辛苦勞動的。所以在能賺錢的前提上，每一個完成之後的項目，都要一直持有，一直到很遠很遠的將來。

我到目前為止，主動賣過三處房產。都有大問題。

1. 2014年夏天，我在紐約市賣了一棟三家庭，合法的三家庭，大概45萬，是我有生以來買的第一棟房產。但是管理其他非常費勁，地下室那個房客接受之後第二個月不交房租，地下室是合法的一個公寓。做驅趕，律師費花了接近一萬，無數次上庭。最後在驅趕之後一年之後趕走了。最後我在2016年秋天掛上市場賣掉，再也不在紐約市做生意了。掛的65萬。結果上市第一天就under contract了，這說明我掛低了。但是我當時已經很煩了，無所謂，趕緊出清走人。所以，在紐約市，不是賺cash flow，是擊鼓傳花，賭增值，隻要你抗的住管理的麻煩。

2. 第二套房子。是一個學生房。永遠滿員。15年初買的。但是這個房子地基有問題，當時inspector沒有告訴我，我自己剛入行也不懂，有一麵牆都不直，向外鼓了一個大肚子。每年這個情況越來越嚴重。後來我在疫情那年2020年，掛上網賣掉了。賣價比買價高33%。

3. 第三處房產，是一個24units的公寓群。占地4個acres，一座小山。是REO。2015年以極低的價格拿到，買入的時候一半以上空置。後來基本滿員。但是這個房子有幾個很大的問題。1. 它是septic tank，非常麻煩，每半年要pump，這個還能忍，隻要和septic 公司設置好，每六個月他們會自動來pump。2.它沒有自來水，走well。well壞過幾次，每次壞，總是周末，就要了人命了，24個家庭沒水用，周末，電話打爆。等到周一才有公司來修well。3.山上的房子，水多，潮濕，容易長黴。房客交房租的時候還好，去處理處理就行。不交房租的時候，直接打code，說有黴，搞死。而且這個我們最後評估，無法完全解決。2022年我就把它賣了。是買入的時候3倍的價格賣的。

除了這三處房產，再也沒賣過房產。有兩棟樓是被火燒了的。保險公司賠了幾倍的成本，相當於被動的賣給了保險公司。