在美國從事地產投資的朋友，大多都知道1031 Exchange，這是一種延稅的投資策略。
通常1031 Exchange有兩種形式：
1）第一種就是大家常用的以房換房，賣掉一個或多個房子，用以置換一個或多個房子。其中的關鍵是，置換前後物業必須要在同一個業主（個人或實體）名下，業主對物業擁有絕對的控製權，當然這種控製權也意味著經營和管理上的麻煩。
2）第二種就是DST Exchange，是用賣掉房子的錢，投資一種特殊的私募眾籌 - DST。關於DST，前幾天我剛寫過一篇介紹文章：說說 DST 1031 Exchange 。
地產投資中還有一種延稅策略是UPREIT（Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust），它是一種特殊形式的REIT，因為其符合稅法Section 721 中的規定，所以也被稱為Section 721 Exchange。
先簡單說一下REIT（Real Estate Investment Trust）。REIT是一種特殊形式的地產基金，它是一種pass-through entity，基金自身不需要交稅，而是pass-through給投資者，由投資者直接交稅。為符合pass-through的要求，REIT中每年的利潤，至少有90%的要作為分紅發給投資者。
盡管美國在上世紀六十年代就立法允許成立REIT，但在九十年代之前，REIT的發展一直非常緩慢。直到九十年代現代REIT的出現，REIT行業才得到迅猛發展。這種現代的REIT，就是UPREIT。
我們來比較一下一般的REIT和UPREIT的區別。
一般的REIT，REIT公司直接擁有物業，投資者擁有公司的股份：
而UPREIT則多了一層operating partnership（OP），REIT自身隻是個holding company，它擁有和管理OP，而物業由OP直接擁有。公司有兩層結構：REIT(整個公司)和旗下的OP：
相對應的有兩層股權：REIT的普通股（可以對外發行和買賣的）和OP自己擁有的股權OP Unit (無法對外買賣）。其中每一股的普通股和OP Unit是等值的（但它們利潤的稅務後果是不同的，一般一個是1099，一個是k-1），並且OP Unit可以隨時換成REIT的普通股，而反過來則不可以換。
接下來就比較有趣了，因為稅法Section 721 規定，如果物業業主把自己不想繼續擁有的物業，捐（賣）給OP，用來換取等值的OP Unit，就不是個稅務事件，也就是說不需要交稅，可以延稅。
而一旦投資者把OP Unit換成普通股，就需要交稅了，延稅也就到此結束。
所以，這個OP Unit基本上就是一個Put Option。
那麽，投資者在什麽情況下，需要把OP Unit換成普通股呢？除非REIT想關門或者賣掉大量物業，在這之前，投資者可以在任何時候轉換。
如果投資者有意願的話，利用1031 Exchange，可以無限地延稅下去。而UPREIT隻是一錘子買賣，是延稅的終止點，除非把OP Unit做為遺產傳給繼承人。
UPREIT Exchange，一般隻應用於大型商業地產，包括大型公寓樓。
最近幾年，有家公司Flock Homes，也在做獨居房的UPREIT，目前他們在美國持有500多個房子：
關於UPREIT，有一篇很好的介紹文章：
簡單總結一下就是：
1）一般的1031 Exchange是以房換房
2）DST是把賣房的錢，投資特殊的私募眾籌
3）UPREIT是把賣房的錢，換成REIT股份
建寧 2024/2/4
