南加州房地產市場的困境

來源: 老朽於 2024-01-21 15:53:04 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (5825 bytes)

1，房價高。

有目共睹，不需狡辯。但是到底有多高，還能不能更高，會不會馬上跌下來是眾人關心的。

房地產投資有周期性，月盈則虧，水滿則溢的規律不能聽而不聞，視而不見。既然是規律，就有案可查，有章可循。房地產的規律是波浪式，一浪高過一浪向上衝擊。向上一定衝破上一次的高點，回落則回不到上一次的低點。現在已經沒有人再說買在06，07，08高價位淹在水下，早已經漫過大堤，大有水漫金山之勢。從2012年起強烈反彈幾年後平穩了一段時間，疫情這幾年再次發神經往上衝。目前南加州中高檔的房價上升幅度又開始放緩，低檔次的房價上升則依然強勁，這與南加特有的地理位置有關，氣候條件好，人口增長迅猛，特別是外來人口和自然增長。

全美將近四成的人租房子住，南加有過之無不及，灣區和紐約就更不用提，房價越貴的地方，買不起房而租房子的人就越多。買的起房子很多是過去完成時和部分現在進行時，買不起房子的絕大多數過去，現在和將來還是買不起。即使從低端價位開始入手，窮人仍然在水深火熱中掙紮，有實力的投資人還有機會在這個市場上挑撿。

2，貸款難。

難是相對的，零八年房地產崩盤後貸款非常的困難，現在即使容易也不能亂來。自住房零頭款幾乎不可能，投資房最少25％審查也很嚴格。

當手裏握有房產，特別是有淨值房產，對於擴大規模是很重要的。金融危機之前銀行貸款很容易，往往錢送上門來。就在零八年銀行係統崩潰之前的幾個月，我是在不太情願之下接受了兩筆錢，之所以是不情願，是因為利息高。借的是heloc，也就要了，反正用的時候再付利息。沒過多久就遇到房價大跌，確切的說是半年，有點天隨人願的運氣，房市崩盤了，立刻再次提槍上馬殺入。但是，沒有人會先知先覺，誰要是知道晚上會尿床肯定熬夜也不睡覺。我隻是預感房市太高會出問題，連郵差都能買房可不是什麽好事。不可能預見房價大跌，如果能預見，我會先借出來兩三百萬，自己再加湊點頭款，買個一千萬的best western旅店自己經營，以零九年買入來看，翻倍不需要十年，隻要五年就可以撈一千萬，隻不過我沒有這個本事，有這個本事的人是過去完成時，撿漏的人正悶聲發大財。

到了零八年之後，貸款的大門就像城門大閘，哐嘡一聲掉下，除了有特別通行證的，一律拒之門外。直到今天，很多人在買房之事上，經常是因為貸款問題功虧一簣。另一方麵，因為貸款困難，特別是投資房必須有最少百分之二十五的頭款，一定程度上會遏製了房價的下跌。一個百萬的房，回退十來萬不能算大跌，應該是調整，不會引起恐慌。隻有跌過二三十萬的本金頭款，才會讓部分人壯士斷腕。所以，在南加州房價高居不下的今天，指望房價大回落再入場，可以說是緣木求魚。從今以後相當長的一段時間裏，但就房價來看，有可能出現停滯不前，緩慢下降，而不會斷崖跳水，一瀉千裏。除非天災人禍，比如大地震和政策性大改變造成人口劇降，這就更不能預測了，大概率則是房價繼續上漲。

3，房源少。

物以稀為貴！人口可以膨脹，土地不能再生，南加沿海幾縣的土地幾乎開發殆盡，投資人不光麵臨房價貴的問題，貴還難找到有很好利潤投資的地方。但是，住房和吃飯是人的基本需求，是剛需，還是不斷有人前仆後繼，發展是硬道理。大約再過三四十年，我們這一輩人的大多數都可以看到，加州人口將從現在的四千萬向五千萬邁進，房源問題越來越難解決，房地產的前景如何？和尚腦袋的虱子，明擺著的。

自住房目前完全沒有什麽困境，如果是投資，利潤減少會讓“投資”的現金流困難。當您的收入能夠負擔得起一個一百萬的房，放20-25％頭款，每月用在房子上的開銷，地稅，還貸，保險等，和租一個相同的房子要交的房租差不了多少，略多些。還貸款眼前的利益是抵稅，未來的利益是定存，同時房價上升也是大概率事件。租房子的人，房租上漲不是大概率事件，而是絕對發生事件，房租完全是扔進大海，消失的無影無蹤。

投資就要追求利潤，沒有人把房地產當做慈善事業來做，要是一眼就能看得出巨額利潤，是人都去做了。房地產投資有別於其他投資是有使用價值，有價值才買，沒價值就不碰，誰都明白。關鍵是您怎麽能肯定有沒有價值，經驗是靠日積月累。我信奉的是寧可“做錯了”後悔也不“錯過了”後悔。就像是男女交往，您總不能怕遇人不淑而不搞對象吧？做錯了還可以吸取教訓，下次不犯；錯過了你連糾正錯誤的機會都沒有，除了後悔隻能後悔。很多人抱怨沒有抓住房地產投資的入場機會，基本上都屬於錯過了後悔。

經曆過房地產兩次崩盤，九十年代中後期因為市場嚴重過剩，08年因為金融危機銀行亂放款，這兩個誘因目前不存在。原題目2017年寫過，此篇修改些數字和內容。如果您能夠了解所謂困境的實質，幾年前錯過了，現在隻能後悔，同樣的問題現在依然存在。