經曆過兩次房地產崩盤，近的一次2008年金融危機之後，許多人還記憶猶新。誘因是銀行沒有節操，亂放款，什麽阿貓阿狗也能買房。您明明隻有吃豆腐白菜的仨瓜兩棗，非要打腫臉充胖子去吃牛扒海鮮。您明明連交房租都捉襟見肘，卻瘦驢拉硬屎非要去買個房住。大量房屋因還不出貸款被銀行收回，有些人死的很慘。也有些投資者果斷殺入，全都賺到了。崩盤之後銀行投鼠忌器，緊縮銀根，貸款很難，否則部分人會發的很大。
房地產交易無非這幾個方式。
1，mutiple listing 正常買賣，雙方經紀人代理。
2，short sale 短售，房子降價出售低於貸款的價格。這個階段，屋主仍然擁有產權，也可以住在房子裏。
3，foreclosure 銀行收回產權，自己或委托人去賣。
4，最後是拍賣auction，到此時房子便是案板上的魚腩，人為刀俎。
2008年房地產崩盤基本上到第三步就消化掉了，沒有成批量的大型拍賣會出現。租房市場不受影響，即使破產失去房子的人也要有地方住。所以，有現金流的出租房都可以挺過去。
九十年代初還沒念完書便一頭紮房市，後幹脆書也不念了，反正我也不是念書的料，一見書本腦仁疼。家裏另一位喜歡念書，轉換身份，讓她念，F1F2學生陪讀身份要維持，也正好趕上第一次的房地產崩盤，不念書就有時間滿大街hanging around 找房看房。以前的所有業餘愛好全都棄之如敝履，隻剩下一個愛好就看房子，哪怕是爛白菜房也拾之若珠玉。
看房歸去馬如飛，
去馬如飛酒力微，
酒力微醒時已暮，
醒時已暮看房歸。
幾年裏參加過的大型拍賣會幾十次，每次拍賣會少則十幾二十個房，多的一次有230個(範圍包括南加州幾個大縣，其中的近50個房我有興趣，去看過)。早上8點鍾準時在Disneyland hotel開始，可以算算，平均兩分半到三分鍾賣一個房，賣完需要多少時間？機會稍縱即逝，當斷不斷必受其亂，自己喜歡的妹子不去追，一轉眼就成了人家的妹子。必須果斷出擊痛下殺手，一天就將四個房收入囊中，辦完手續，兩個人去海鮮閣搓一頓四磅龍蝦慶祝一下，回到家裏已經11點鍾。
很少有人像我這麽執著，經常是我自己去參加拍賣會，有時得手有時空手而歸，得手的時候少，就當是學習過程。遇到鍾意的房子可以千金一擲，閉眼跳河。也有不在我的區域，正好喘口氣，休息一下。大酒店賣咖啡兩塊錢一杯，不喝！摳屁股嗦手指頭，出酒店不遠加油站隻要五毛錢。有過一年買十三個房，經常是前麵的房還沒有close escrow，後麵的open house正在進行時，這種激動人心的時刻恐怕要下輩子才可見到。
當時貸款很容易，甚至在電話裏花不到半小時時間核對資料，用一個free and clear title房子抵押(有房子和有股票的區別看到沒有？)，兩星期後錢就打入帳戶，這也為下一次的崩盤種下禍根。我們當時窮，大陸出來的那一代老留學生能有幾個錢？窮有窮的好處，敢於孤注一擲破釜沉舟，貪婪的時候瞎子害眼豁出去，信用卡也上過，五年裏吞下三十個房。現在回想起來有點屎殼郎掉進糞坑裏，足吃足喝的感覺。不久賣掉兩個，其中之一是白菜房為籌集自住房頭款，做的正確。而另一個爾灣白玉房，賣的莫名其妙，僅僅持有三年，已經百分之百翻本頭款。因為這個白玉房的現金流差，我的目光短淺，以為三年投資翻倍就很了不起。沒想到二十多年來房價一路飆升，即使遇到08年再次崩盤也沒多大影響，爾灣的房子抗跌，連續十幾年被評為全國最安全城市(25萬人口這一擋評選)，不是浪的虛名。眼看著幾十上百萬消失了，想起來就想抽自己大嘴 *****。
沒有人能先知先覺，在房地產這行摸爬滾打多年後，得出結論。不可殺雞取卵竭澤而漁，千萬別落個小母牛就絕育，再想牛逼都不行了。當房子處於可賣可不賣，不賣！
九十年代第一次崩盤是市場存量嚴重過剩，不論售房市場還是租房市場。售房市場哀鴻遍野淒淒慘慘，便宜的房子舉目皆是。為什麽沒人下手呢？我以前寫過多篇回顧過，簡單總結。
1，貸款利率高，信用分差借Conventional loan達15％-16％。絕對是高利貸，銀行簡直就是強盜。我的信用分好，設法借到FHA loan也要10％，而且附加苛刻條件，地稅、貸款保險、水災險等必須impound。人在矮簷下怎可不低頭，隻要借錢給我，全都接受。我不是太計較幾十年下來要償還的利息，而是注重先把錢賺到手，絞盡腦汁怎麽省錢不如多花時間研究賺錢。
如果收入不高，弄個房子又大筆貸款，可以說是眉骨上長瘤子，成了額外負擔。久而久之，磕瓜子坐馬桶，入不敷出。最後，銀行自食其果，欠還貸越來越多，房子被銀行收回賤賣，銀行也賠錢，借貸款和放貸款的雙方雙輸，打嗝帶放屁，兩頭沒好氣。也有少數贏家，放屁踩火藥撚子，趕在點子上了，抓住了機遇，趁機抄底撈了一把。
2，定存利率也高，五年期10％。手裏有十萬放銀行，什麽不做一年吃一萬利息。而十萬投入房地產，回報率也就那麽多，而且不能空置，否則有可能顆粒無收。周邊朋友同事放屁摻沙子，連諷刺帶打擊，譏笑我是個傻逼，我自己也感覺蝙蝠身上插雞毛，不知道自己算個什麽鳥。
3，租房市場極差，即使便宜房很容易買回來，卻很難租出去。租房市場見到大型公寓租一年免一個月房租，信用好不需要押金，並用補貼搬家費來搶房客，用薄利來維持生存。
因為貸款利率高，如果借款份額大，出租房空置期長，很可能挺不過去。這也是我堅決不用短期貸款的一個原因，不管浮動還是固定貸款，全部都用漫長的30年，25年HELOC也可用。油燈上燉豬蹄，猴年馬月的事，起碼每月還貸款負擔輕。明者遠見於未萌，智者避危於無形！
如果九十年代第一次崩盤您還在念書，或剛工作，或還沒來美國，這次的機遇沒趕上就罷了。08年第二次崩盤出現的機遇您在哪裏呢？三年的疫情期間房地產逆勢而為，可以說是又一次機遇，不同的是機遇之前沒有發生崩盤，您又在做什麽呢？房地產固然有周期，可以是驚人的相似，卻不可以複製。許多人對已經失去的機遇捶胸頓足，卻對眼前的機遇熟視無睹。長於春夢幾多時，散似秋雲無覓處。
2008底到2012初是我第二次殺入房市，買完最後一個房，山窮水盡彈盡糧絕。行到水窮處，坐看雲起時。幾個月後，忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。瓦片都有翻身日，困龍豈無上天時。之後到今天南加州的房價房租就像脫韁野馬，一騎絕塵。
更多我的博客文章>>>
