十萬年薪在美國大多數地區應該算是不錯的中產階級家庭。但是，你以為十萬塊錢都是自己的嗎？老和尚打兒子，沒有的事！交稅後實際拿到手裏有八萬就不錯了。出去吃頓飯，菜單加起來明明是一百，加上稅和小費，一百三出去了。可你可以吹牛賺年薪十萬啊，然後騙自己，一頓飯才一百。
投資理財專家最喜歡忽悠人的就是大談回報率，把錢景說的天花亂墜，而刻意隱瞞手續費，傭金，通貨膨脹等等不利因素。
因為IRA有避稅功能，放了接近二十年，最初是五千一人，現在一年每人可以放六千五，有時放兩人有時一人。也有的年沒放，羅鍋子上山，前緊。加上一個普通賬戶，股票前後總共放裏麵十來萬，現在漲了幾倍，值我的一個房子錢，應該算是不錯的了，比很多輸掉底褲的強。但指望股市能拉金尿銀放錫拉屁養家糊口，現在一家了老小都得喝西北風。
手裏有過幾個被清零的股票，包括Washington mutual 。東風惡，歡情薄。一懷愁緒，幾年離索。錯，錯，錯！也有一路高漲的，比如Visa，從發行到今天漲了十倍。即使我不喜歡股票，也像是和尚嘴裏含著塊紅燒肉，好吃的說不出口，但將來會怎樣很難說。長亭路，塵如霧。青山雖好，朱顏難駐。去，去，去！
因為發現自己的智商不夠，玩股票不行，又有IRA賬戶，隨著失敗的次數比肩中國足球隊，賠錢後就關注股息高的。股息特別高的也不比較，我有agnc，股息曾經有19%，現在掉到12%，我買在$30塊錢的高點，跌到$18。屎殼郎坐二踢腳，淨想著一飛衝天，沒想過粉身碎骨。到現在成了娶個媳婦坐著睡，沒法弄。尼姑有喜，還不好處理。
另有一個pgx，價錢一值穩定在$14到$15左右小園香徑獨徘徊，股息差不多有百分之六，幾年裏陸續買了五百股，不等錢用，放裏麵利滾利，現在變成九百多股。我這點東西屬於黃鼠狼娶媳婦，小打小鬧，炒股大拿看不上，隻是拿來做例子。
倒退二十年，從房價上漲後靜觀了十年。期間通過重新貸款，漲租，手裏現金總共有五十萬。如果買pgx，僅僅是如果，可以買三萬五千股，每個月有兩千五的利息，勉強夠生活。問題是，第一，這是從房子裏掙出來的錢，股市從一開始哪來的50萬這麽大一筆，即使有也沒幾個人敢放一個股票裏。第二，如果花股息，就不存在利滾利，開始多少股永遠這麽多，股價不變，通貨膨脹一衝，實際上是貶值，瓦罐裏養王8，越養越抽抽。幾年前一股能買三個漢堡，現在買兩個，再過幾年就隻能買一個。今天靠兩千五還能生活，二十年後將會淪為赤貧。第三，你以為百分之六的股息全是你的?問問收稅的同意不同意。
當然，不差錢，可以利滾利，女人看著自己的胸器變大挺爽，但像我這樣沒工作的還是要喝西北風。有不少人屬於泥腿子光棍，窮命。瓦罐子裏放P，響不開。我爹就這樣，有門把也不使，扣門！小時候飯桌上方房梁上吊著塊臘肉，規矩是看一眼臘肉扒一口飯。有一句成語叫望梅止渴，讀過小學的都知道。而望肉下飯是從我家來的，沒幾個人知道，我弟弟還總給我使絆子，經常給我爹告狀，我哥又多看了一眼！
雖然利息可以拿出來用，總有焚林而田，竭澤而漁，殺雞取卵，剜肉補瘡的感覺。不能又想要公羊，又想喝羊奶，異想天開。所以，還是放著那裏，時不時的看看利滾利，就像是餓漢子過屠戶而大嚼，聊以自慰。假作真時真亦假，無為有處有還無，回首向來蕭瑟處，也無風雨也無晴。
從房子裏賺到的錢還是再投入房市，那半個米加上有兩筆可動用房子抵押貸款超過半個米，零八年後實際用途是買了幾個房子，價值大約一百多萬。這是我房地產投資的第二階段，沒有像第一階段擴張那麽大，主要原因是次貸危機之後銀行都像是狗B衙門，錢許進不許出，貸款非常困難。縱然有天大的本事，眼看著滿大街便宜房子，也隻好望房興歎，趴著拉屎，使不上勁。
這幾個房子的租金加起來大約一萬，減去一千五地稅，兩千五還貸，兩千管理費，修理和其他一千，總共七千，淨收入三千，比五十萬買pgx回報率略多一點，不同的是房子可以折舊，27.5年分攤下來，初期的租金幾乎沒有多少稅交。 十年下來，房租百分之四的增長率，達到每月$15000。近幾年房租市場強勁，實際超過這個數，但其他開銷略有增加，要減去一千。房子貸款額是固定的，每月的淨收入比以往最少增加了$4000，總共有$7000多，光這幾個房子的淨收入可以算中產生活水平。壇上有不少地主是這個階段入場，不是什麽新鮮的事情。我隻不過入場早了一個階段，同學裏都在爬寶塔尖的時候，我直接跳糞坑裏了，太早期的事情不提。
房價有崩盤一說，房租沒有，最多暫時停滯，房租接下來還會繼續增長下去，生生不已。傷見路旁楊柳春，一重折盡一重新。10年20年平均下來，增長率基本上是不變的，有的年份多點，有的年份少點，王8排隊，大蓋齊。還是要強調一下生活在南加州，隻能以眼前的一畝三分地為例，兩千四百萬人的大都會夠有說服力了。不要拿底特律說事，房地產投資什麽地方是火坑，一眼就看出來，看人口增長率就夠了。殺頭的生意有人做，賠錢的買賣沒人做，房地產這一行也適用，房地產除了自住，做為投資，一要收租，二是期待增值，二者有其一便可，全有當然更好。二者全無，那就是賠錢賺吆喝，您還是該幹嘛幹嘛，找個地方涼快去。
同樣是十年，半米放在pgx裏利滾利，最多能翻一倍。也許有人會說，你應該選更好的，安全的，利息更高的股票。問題是我怎麽能知道哪個更好，更高，更安全?我要是知道今天晚上會尿炕，我就不睡覺了。就這個pgx我已經很滿意了，IRA裏的錢還會放裏麵。而錢放在房市裏，加上杠杆作用，半米的本錢可以翻幾倍。不需要利滾利，也不讓你滾，租金必須拿出來用，還越用越多。未來幾年的房價先不去管它，租金上漲是必然趨勢，南加州租房市場非常緊俏，特別是低端出租房。
房地產投資圖的是房價和房租上升，兩個總要圖到一個才值得去投，最好是兩個都能圖到，又娶媳婦又過年。 房子有杠杆可以運用，房價隻要一漲，回報率非常驚人。當房價房租上漲還可以重新貸款，把本錢套出來再次投資，用增加的租金填補多貸款出來的還貸額，讓房子本身沒有本錢，也就是所謂的空手套白狼。我的18筆貸款現在隻剩下一個浮動利率是原始的，利息低保留著。其他都已經重新貸款出來，降低payment ，套出錢來重新調整，或者合並，目前還有七筆貸款。第一階段大多數房子已經沒有本錢，處於free run狀態，很難計算回報率。比如1996年十萬的房子兩萬頭款，十年後漲到35萬，重新貸款出25萬，利率從百分之十降到百分之五。即使原來的房子背著25萬的債，因為利率低，仍然有正現金流。而重新貸款的25萬，還掉所欠的錢，手裏有近20萬現金，拿去幹下一個房子。同樣是投資，相同數目的錢投進去，賺到的錢含金量是不同的。
如果房價不漲，就圖租金上漲。房地產上有一個折舊可以運用，有很大程度上的稅務優勢。我每年光折舊就可以折掉進十萬塊錢，就算很多地主沒有這麽大規模，每年折舊兩三萬好了，有兩三萬塊錢不用交稅，王8翻個，爽翻了。所以，拿銀行利息，股市紅利和房租的淨收入相比，含金量差太大，沒有可比性，胡蘿卜比雞X，顏色都不同！
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