房地產雜談 五十三,南加州各層次地主疫情兩三年獲利分析

 

我把南加州大小地主分不同層次,2015年剛來投資論壇就提出這個看法,現在依然堅持。獨立住宅和集合住宅混合計算,如果全都是獨立住宅,資產和租金要多些。有沒有貸款無所謂,頭幾年有貸款現金流比較差,五年十年後現金流會明顯。有貸款回報率高,可加速擴大規模。無貸款,壓力小,現金流大,安全。

內陸Riverside,San Bernardino兩大縣比沿海幾縣房產要便宜。但內陸地多,投資者多擁有獨立住宅,而沿海從北往南,Ventura,Los Angeles,Orange,San Diego
幾縣人口密集,地皮昂貴,死心眼追求獨立屋SFH 不切實際,很多投資者不得不投資condominium集合住宅。一般來說,沿海幾縣半米左右的condo價值相當於內陸獨立住宅,大致而論,什麽都不是絕對的。我說的是大麵上,整體比較。不要以為內陸地區的房就一定便宜,有些內陸房地非常大,價格不菲,有馬場果園,假山池塘。長亭外,古道邊,芳草碧連天。流水小橋山寺,竹籬茅舍人家。

全國大多數的州人口沒有南加兩千幾百萬多,南加州完全可以作為房地產樣板來評點分析。北加州無論過去,現在還是將來都力壓南加州一頭,當然,你不能用田季賽馬方式來比較,拿北加奧克蘭對照南加比華麗山莊沒有意義。

疫情期間近兩三年,南北加差別有縮小趨勢,特別是南加州房租幾乎追平北加州。房租和房價相輔相成,所以投資南加州的房地產更具潛力和安全,北加州租售比太差會影響投資者的意願。很簡單道理,有從北加殺到南加的投資者,未聞舍棄南加跑去北加,我指的是房地產投資。北加州科技重鎮矽穀對全國各地的年輕人有致命誘惑,高薪加買自住房,一不小心就成為百萬富翁。

房地產投資是慢功夫,文火煎魚,不可急功近利。正因為投資房地產回報慢,很多人等不急。獲利越快,風險越大,賭場上是賠是賺,一翻兩瞪眼。炒股來錢也快,但風險比房地產大的多。易漲易退山溪水,易反易複股人心。房地產要是能很快就賺錢,大概就沒別的投資什麽事了。指望投資房地產兩三年就見成效,不切實際,但幾年後會見成效明顯,十年左右可看到房地產的威力。

0,如果連自住房還沒有混上,老太太的腳趾頭,窩囊一輩子。渴望成功,是要付出很多代價的,但你可能連早點起床都做不到。

世界那麽大,好想去看看,

錢包這麽小,哪都去不了。

橫批,好好上班。

1,微地主,一到兩個房。許多人根本沒有房地產投資的意識,往往是自住房升級,又不缺錢,舊房沒賣或舍不得賣,而被動成為地主。到了退休,沒了原有收入,但有房租收入補貼,日子比靠退休金要好過很多,也比工作時存下的401K和IRA強。後者是塊蛋糕,吃一塊少一塊。前者是搖錢樹,年年開花結果,還越結越多,生生不已。寧為雞口,勿為牛後,就是這個道理。

2,弱地主,三到五個房。一般不可能被動成為地主,而是有意為之。有幾個破房子在手,吹牛逼有底氣,不需要看老板臭臉,不喜歡的工作就換一個,有資本移情別戀,劈腿老板。暫時沒工作也沒關係,房租夠基本生活。兜裏有倆閑錢,時不時吃香喝辣,出去度個小假。

3,小地主,五到十個房。不但不看老板臭臉,也不怕被雷,雷就雷,正好去追求自己想做的事情。

4,中地主,十個以上房。刹不住車擴大規模,向職業地主發展,隨時雷老板的節奏。

5,大地主,五十個以上房。命裏的事,我們普通人再努力也沒用,你就是努力到死,百歲思春,想也白想。

上麵說過,北加州壓南加州一頭,減三分之一到減半。中西部地區沒有南加州房地產這麽熱洛,價值低,數量要加一倍,兩三倍也不是沒有可能。

任何投資都會有風險,房地產也一樣。08年金融危機,房地產崩盤,很多人經曆過。但像我這樣經曆過兩次崩盤,並且殺進去的不多,九十年代許多老留還處於求學或剛開始工作階段。

第一次崩盤始於九十年代中,持續低迷幾年後,突然間峰回路轉,出現井噴式暴漲。榮景持續了十年,便是我們都經曆過的金融危機,房地產再次崩盤。幾年後,2012年起,房地產一路攀升,大約五年左右趨於平穩,也無風雨也無晴。我2017年買的房,連續多年隻是微幅度上漲。

當很多人指望會不會再來一次崩盤之時,2020年疫情突發,打亂了房地產市場。按照常理,出現重大災難,一定對房地產衝擊巨大。而疫情期間,房地產逆勢而為,大幅度提升。政府開足馬力印錢,貨幣貶值迅速,通貨膨脹明顯,房地產是對抗通貨膨脹的唯一手段,沒有之一,投資人不會不知道。

和其他災難不同,新冠疫情出現一新詞,social distancing,社交距離,對房地產也是推波助瀾。無論買房自住還是租房,基本上會擴充使用麵積,符合social distancing原則,所以,房價房租出現了雙增長。

如果是2020年或之前買的房,僅僅兩年多時間,南加州這裏達到20-30%的增值。貸款投資,投入本金回報超過100%不奇怪。我去年年底買的房,半年多時間竟然有超過20%增值,當然買到不錯的deal,屬於個案。但是,不可否認,手裏握有房地產者,躺著贏。

1,微地主,增值十幾二十多萬。

2,弱地主,增值幾十萬。

3,小地主,增值上百萬。

4,中地主,增值幾百萬。

5,大地主,高山仰止,景行行止,雖不能至,然心向往之。

 




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所有跟帖: 

這篇寫於一年前這個時候,一年裏手裏擁有房產又會有增值。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 13:14:11

投壇這個地方,就是大地主帶著一群小地主上郵輪,機票還是用卡擼來的。 -start2020- 給 start2020 發送悄悄話 start2020 的博客首頁 (167 bytes) () 07/28/2023 postreply 13:21:40

說的即是,我今年做了第一次郵輪。攢房的bonus , 休哥給了不少建議 -吃貨99- 給 吃貨99 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 14:22:52

千真萬確。不是疫情,我至少還得多混兩年職場 -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 13:33:22

千言萬語,就一句話,此言對極了!! -xunde- 給 xunde 發送悄悄話 xunde 的博客首頁 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 16:48:41

獲益匪淺 -有風景的房間- 給 有風景的房間 發送悄悄話 有風景的房間 的博客首頁 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 13:43:20

受益匪淺。前年才來投坦,後悔。爭取五十歲的時候可以進階小地主,55之前有十個且退休。一年一個還是很難實現的 -吃貨99- 給 吃貨99 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 14:14:31

平均一年一個絕對是可以實現的! -xunde- 給 xunde 發送悄悄話 xunde 的博客首頁 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 16:57:58

記得2019年底買了一個fourplex之後不足三個月疫情殺到,我以為房價會大跌,後悔自己買在山頂… 完全沒預料之後的漲勢。 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 14:18:00

19年買山裏自住房,疫情一來暴漲50% -慘白的天使- 給 慘白的天使 發送悄悄話 慘白的天使 的博客首頁 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 14:24:03

我去年換了自住房, 原來房子出租。還好沒有賣! -土妞2021- 給 土妞2021 發送悄悄話 (170 bytes) () 07/28/2023 postreply 14:33:39

你看看圖片應該多少度? -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (81 bytes) () 07/28/2023 postreply 16:40:19

波士頓也90多了,我們北卡也就90多,這幾天我和LD每天晚飯後泡遊泳池一小時,LD還能湊合遊一點,俺從學憋氣開始 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (48 bytes) () 07/28/2023 postreply 17:04:31

大冰塊太奢侈了!隻有老朽用的起啊 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 17:37:48

我以為隻有我是旱鴨子 -start2020- 給 start2020 發送悄悄話 start2020 的博客首頁 (0 bytes) () 07/29/2023 postreply 16:49:05

北加這邊房價和租金都沒漲,但是還好沒跌 -綠園紫竹- 給 綠園紫竹 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 17:12:00

後悔知道投壇太晚,21年才來。受老朽指點和鼓勵,21年在橙縣買了一個condo, 房價增值25%。大大感謝! -小玉米土豆- 給 小玉米土豆 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 17:45:00

今天去看了個房子,和我說這5 年翻倍了。 -jianchi9090- 給 jianchi9090 發送悄悄話 jianchi9090 的博客首頁 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 18:11:45

在加州投房,和買蘋果股票一樣,躺賺。 -stop-loss- 給 stop-loss 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/28/2023 postreply 21:19:00

好文,終於知道地主分類的來源了。其實還應分一類,特大地主,100門以上(淨資產會在5千萬以上),象老朽,如山,sm -lin13590- 給 lin13590 發送悄悄話 lin13590 的博客首頁 (171 bytes) () 07/28/2023 postreply 23:24:36

還沒摸到做地主門道的先當小說讀哈 -p-b- 給 p-b 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/29/2023 postreply 03:29:12

最近一年內陸房租沒有增長,基本持平。 -QinHwang- 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 07/29/2023 postreply 06:59:35

朽哥的貼真是太好了。每個字都是珍貴的經驗分享!不知道忽悠了多少人買房啊。好人好人 -hongloumeng- 給 hongloumeng 發送悄悄話 hongloumeng 的博客首頁 (0 bytes) () 07/29/2023 postreply 07:32:14

謝謝朽哥分享經驗。 -大胖胖貓- 給 大胖胖貓 發送悄悄話 大胖胖貓 的博客首頁 (799 bytes) () 07/29/2023 postreply 08:04:51

謝謝朽大俠分享! -成為會員- 給 成為會員 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/29/2023 postreply 17:49:15

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