房地產有周期，水滿則溢月盈則虧，無可爭辯。現在的房市從2012年算起一路順風已經十年，房價的確已經到了一個相當高的價位，很多人擔心自己是最後的高價位接盤俠，跟著就是房市崩盤，不得不老太太吃鐵蠶豆，暗含著。我經曆過兩次房地產崩盤，以前的博文裏多次提到過。為下麵行文方便，有必要再回顧一下。
第一次是九十年代中到九十年代末，這個期間我們這一代老留學生(2000年前來美)，多數人要不正在念書，要不剛開始工作，像我這樣一看書本就腦仁疼，幹什麽什麽不成，吃什麽什麽香的主，受了高人指點，然後便棄學淘糞的恐怕不多。正因為入房地產行業早，經曆的事情就多些，包括第一次的崩盤，很多人沒有經曆過。
第二次崩盤是08年後，論壇上很多人都親身經曆過了，有些人抓住了這次機遇。但是，所謂的機遇都是馬後炮，都是回過頭來看以前才知道那是機遇。如果能知道是機遇，砸鍋賣鐵也會去抓。有沒有砸鍋賣鐵的不知道，我們是傾囊出動，因為借不到錢，信用卡也上了。第一次的崩盤全程趟過，溫故知新，才敢準確判斷未來，才敢all in。
兩次崩盤間隔是十年，第二次從08年金融危機房地產崩盤到現在早就超過十年，完全有理由相信下一個崩盤隨時可能發生。一些所謂的房地產方麵理論家們時不時就出來鼓噪一下，弄些似是而非的數據圖表，坐而論道，紙上談兵。有些專家大拿沒有親身實踐房地產而喜歡指點江山激揚文字，自己屁股上流膿，卻偏要給別人治療痔瘡。我這個人喜歡做實事，讀書不多，也不喜歡理論，看準了房地產這條路就一直走到黑。我寫東西多是些糙話，讓理論水平高的人不爽。但是我依然堅持我的觀點，搞房地產實踐出真知，沒必要上補習班，看雞湯文，讀所謂的專家書籍，有那閑工夫不如出去多看幾個房。投資論壇上的薯爺有句名言，淘糞有小學水平就夠用了。說實話，房地產成功拚的不是學曆和智商，而是眼光和魄力，有博士學位未必幹的過小學畢業。學問太大在淘糞大軍裏用不上，知道的太多就像狗咬瓷盤子無從下口。在房價處於上升趨勢的時候，患得患失左顧右盼，總想等待有利的時機再下手。房價下跌後又縮手縮腳，裹足不前，過河捂屁 眼過度的小心。即使萬事皆備，酒肉都給準備好了，卻想出家當和尚。等待猶豫的結果便是王8操兔子，一步趕不上步步趕不上，回首山河已是秋，輕舟已過萬重山，再想回到原來的價錢，尼姑看嫁妝，回憶上輩子吧！
房地產其實是挺簡單的事情，智商太高總想全力做到最好，可能還不如低智商隨便搞搞。當然啦，有博士學位的高智商憤怒殺入房地產，理論與實踐相結合，可以做的風生水起，就沒我們小學水平淘糞工活路了。薯爺自己握有奧數獎牌，博士教授，能放下身段，"荷槍實彈去搶錢"。薯爺如果看到我這篇文章，我不能代表所有的人，起碼代表部分人請薯爺重出投壇。
第一次崩盤是滑坡型，原價25萬的獨立屋SFH$17萬買到，以為得了大便宜。沒想到剛過戶不久周邊相同房子便下跌一萬，第二年又跌一萬，第三年繼續跌，西瓜皮擦屁股沒完沒了。以為從四樓跌到三樓，二樓，到一樓總算到底了，沒成想還有地下室，地下室下麵還有十八層地獄，這麽個跌法還能心如止水是不可能的。因為房市供大於求，房價下跌也影響到租房市場，一邊看著剛買的房價值在縮水，一邊房子很難租出去，屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風，吃嫩豆腐都塞牙，劁豬割耳朵兩頭出血。這一階段我的原則就是不管杠杆用的多狠也要有限度，絕對不能折掉，也就是沒有現金流的房子不碰。因為在開始階段鋪開的麵大，具體到每個房子，哪怕隻有一百塊錢現金流也要有，蒼蠅雖小也是塊肉。加上自己精心管理，節省開支，鍋碗瓢勺洗的光，不靠佛爺不燒香。這樣在房價繼續滑坡時才可巋然不動，挺過去就柳暗花明。用劍王的話說是在水下憋氣，能憋住就不會死掉。
到了08年後的第二階段以及現在的第三階段，相對來說財大氣粗，可以不太重視現金流，而看重房子的升值潛力和綜合考慮其他因素，即使某個房沒錢賺，還有其他房子的現金流補充。還是劍王的話，是水上憋氣，死不了人的。沒錢賺的事情還沒有發生，畢竟幹這行久了，隻是賺多賺少的問題，玩鷹的不能讓鷹簽了眼。現金流是個不小的話題，我曾經寫過兩篇。簡單的說，隻有一個出租房，貸款加開銷大過房租，則是負現金流，一旦房價下行，100%處於危險之中。即使有一份固定工作，也是腦門上長瘤子額外負擔，不得不硬著頭皮去填這個窟窿。要是幾個房都是這樣的情況，加上工作出問題，恐怕手裏的房子就危如壘卵了。沒有人在乎你的房價飛得有多高，倒是有一群人等著看你摔得有多慘。
第二次崩盤起因是銀行沒有節操，零頭款也敢放貸款，香餌之下，必有死魚，什麽阿貓阿狗也去買房。一旦房價下行，原本零頭款買房還期盼房價上漲，結果不但不漲，還欠債更多。反正房子沒有淨值，於是把房子扔給銀行，拜拜了您呐。08年次貸危機是突發事件，造成房地產下跌成雪崩型，一崩見底，直到2012年起死回生，許多人都經曆過了，略去。
用幾句話總結兩次崩盤，第一次是房市嚴重過剩，並拖累租房市場。房地產是供求關係，供大於求的結果必然是房價房租下跌。但是，售房會出現崩盤，租房市場不會！我指的是有人口支撐的大都會地區，談論窮鄉僻壤房的地產沒有意義。第二次是次貸危機造成房市崩盤，租房市場並沒有受到影響，失去自住房也要去租房子住，不能睡大街上，總的供需關係沒有打破平衡。失去房子的多是原本就不該買房沒有能力買房的一群人，作為地主有租金收，沒有什麽影響，有些地方租房市場逆勢而為，反而更好。
現在的問題是，未來的房地產市場何去何從?因為房地產是地域性問題，還是隻能分析南加州。南加州包括聖地亞哥，不到十個縣County，2400多萬人口，占加州一多半，超過佛州兩千兩百萬，更多過美國絕大多數的州。
用實例來分析，兩個月前買的房，42萬，租金$2500。同一個地區同樣的房子，07年最高價是36萬，而房租隻有$1300，租售比太差！08年後房價跌掉近40%，房租不受影響，繼續穩步上升。2012年起房價開始反彈，大約三年前出水，到今天已經反超。但反超的數目並不大，房租上漲卻近一倍，目前的租售比相當不錯。這個價錢買來出租，放30%頭款可有少許現金流，現階段貸款利率低，能打平即是勝利，房租上漲平穩，15年可以翻倍。如果用現金砸進去，每個月最少會有$1500淨收入，可以滿足，錢放銀行幾乎是 noting！試想一下，如果你已經有自住房，還有一百多萬買幾個房子出租，沒有過高的物質要求，躺平沒有問題。而一百多萬放銀行吃老本，用不了多少年便坐吃山空，立吃地陷。關鍵的問題是，投資房地產圖的是房價房租雙增長，能逮到一個增長就可以滿足，南加州是兩個增長都明顯的地方。
這樣的租售比，房價有下跌可能嗎？
紐約，灣區，多倫多的房價如日中天，租售比卻奇差，這樣的地方追求現金流不切實際(多倫多待過三天，隻看到表麵)。但是租售比仍然可以拿來參考，如果租售比日益惡化，房價則會虛高，畢竟人有思維能力，房價太高的話還不如租房子住。在房價高的地區，即使租售比差，已經形成了規律，房市則比較安全。上麵幾個大都會地區幾乎沒有可開發土地，又是各塊地盤的龍頭老大，人口可以支撐市場，長遠發展來看房地產依然有潛力。
德州和佛州，09年房市崩盤後去考察過幾次，哀鴻遍野。晚上坐車裏觀察邁阿密一棟公寓大樓，隻有一戶亮燈，地下車庫空空如也。當時已經知道美國的人口從寒冷往溫暖地區流動是趨勢，房價肯定會強烈反彈。雖然幾萬塊錢一個房子隨便可抓，因為沒有manpower，不敢異地投資，放棄了。
兩次崩盤的起因，供大於求和次貸危機目前都不存在。供大於求可以一目了然，次貸危機則要觀察一下。之所以發生次貸危機造成房地產崩盤，是因為亂放款，零頭款也敢放，房子如果沒有淨值或是負數，當然就隨時隨地都可以棄之如蔽履。08年後銀行學乖了，比猴還精，買房子不管是自住投資多多少少要有頭款，並附加要求穩定工作和收入，信用分必須要好，客觀上加固了屋主和房子的關係。即使出現房市停滯不前或略微下降，因為有淨值在房子裏麵，不可能腦門一熱就walk away。
所以，近期內發生房地產崩盤的幾率不大，而上升趨勢依然明顯。幾年後的形勢不想判斷，也不敢判斷。今年南加州房價上漲10%估計不是問題，兩個月前剛買的房現在要加10%才能買到，我自己的目標已經達到。
剛剛看了一下市場，舉的例子已經過時，兩個月前剛買的房加10%也買不到了。周邊去年113萬成交的房，完全一樣的戶型，今天上市135萬，間隔僅僅八個月，更大的問題是沒有房源。
