魔灘買房記：當房地產經紀人悄悄給自己發獎金
作者：勞耳東，2025年8月4日
臨近退休，我開始尋找一個能安度晚年的地方。一對教會朋友，資深的房地產投資人，向我大力推薦默特爾海灘。他們多年前就開始在這裏大舉投資，收益頗豐，讓我心生向往。
朋友們最近又在默特爾海灘買下一棟新房，戶型和位置都無可挑剔，價格與我所在的華盛頓特區郊區相比，簡直是“白菜價”。二月一個周日中午，他們來電，說正在默特爾海灘忙著新房裝修，卻遇到了一個麻煩：新上任的DOGE領導突然要求所有員工在周一前必須用工作電腦回複一封郵件，否則視為自動辭職。朋友人還在七小時車程外，唯一的選擇似乎是連夜開車回家。我一聽，這不就是個“一箭雙雕”的好機會嗎？既能幫朋友送電腦，又能順便看看默特爾海灘的房子。於是，我加滿油，帶上電腦，驅車七小時，一路南下。
陽光、沙灘與“白菜價”
擺脫了華盛頓的冰天雪地，默特爾海灘的溫暖陽光撲麵而來。朋友的新家麵朝湖水，白鷺翩翩，美得如同一幅畫。這裏的房價確實便宜得驚人，讓我開始想象退休後的生活：每天坐在家裏，看著白鷺在藍天白雲下悠然捕魚，日子似乎永遠不會無聊。房子位置極佳，離海灘僅10分鍾，附近餐廳和購物中心應有盡有。二月的華盛頓還需要裹著棉衣，這裏卻隻需一件T恤，氣候宜人得令人嫉妒。
作為朋友新家的第一位客人，我睡在他們剛搭好的主臥新床上，感覺無比舒適。第二天一早，朋友的經紀人，Julie Lizhu Zhou，便來帶我看房。
“地主夢”的誘惑
考慮到退休後爬樓梯可能不便，我向Julie提出了“主臥在一樓”的要求。她熱情地帶我看了三處房產，價格都遠低於華盛頓特區郊區的同類房子，甚至不到一半。那一刻，我感覺自己不再是“窮人”了。我開始做起了“地主夢”：賣掉馬裏蘭的老房子，在默特爾海灘買幾棟房，一棟自住，其他出租，享受穩定的租金收入。朋友們告訴我，默特爾海灘的房價低，但租金高，一棟聯排別墅的租金完全能覆蓋房貸。趁著現在有穩定工作，銀行樂意貸款，“地主夢”似乎觸手可及。
看了一天的房子，我驅車返回馬裏蘭，腦海裏滿是對新生活的憧憬。
“天上掉餡餅”的陷阱
兩天後，Julie來電，說朋友小區的一棟湖景房，價格從29萬美元降到了26萬美元，催我趕緊下手。我半信半疑，與朋友確認後，他們也覺得降價後的房子性價比很高，並提到Julie剛生完孩子，生意不易，希望我能照顧一下她的生意。在朋友的勸說下，我於2025年2月26日上午11:44簽署了購房合同，並按要求向開發商Lennar匯了7800美元的定金。
之後，Julie發來一堆文件讓我簽字，其中包括一份當天下午3:44的買方經紀人協議。來美多年，我從未遇到過欺詐，加上已經付了定金，擔心反悔會損失7800美元，便沒有仔細審閱文件，完全相信了持證經紀人Julie的職業操守。隨之而來的，是房貸公司如雪片般飛來的各種文件，讓我忙得暈頭轉向。
過戶時的“當頭一棒”
6月23日上午，在律師樓簽署過戶文件時，我看到了那份《Closing Disclosure Settlement Table》。房價一欄是26萬美元，沒有問題。但當我看到經紀人費用時，整個人都僵住了——Julie的經紀人費用高達1.6375萬美元！我立刻質問她，為什麽26萬美元的房子傭金如此之高？她淡定地回答：“哦，Lennar給了我1萬美元的獎金。”
我難以置信。作為代表我利益的經紀人，她竟然在未告知我的情況下，從賣方那裏拿了一大筆獎金？這難道不是她與賣方“合謀”，把獎金加到房價上，讓我來買單嗎？
此時，我已支付了6.8萬美元的首付和過戶費用，如果反悔，7800美元的定金也將不退。我已無路可退，隻能硬著頭皮簽了字。拿到新房鑰匙的喜悅，瞬間蕩然無存。我感覺自己被Julie算計了：她不僅拿了2.5%的傭金，還額外收了賣方1萬美元的獎金。羊毛出在羊身上，這筆錢無疑是我出的。在華盛頓特區，經紀人返還傭金給買家是常事，我因為房子便宜沒要求返傭，卻沒想到Julie在背後偷偷給自己加了1萬。
揭開Julie的“完美”伎倆
回到馬裏蘭後，我與同樣通過Julie買房的朋友們交流，發現他們也毫不知情。我用AI查詢南卡羅來納州的房地產法規，得知SC Code § 40-57-370明確要求，經紀人必須在報價或接受報價前，書麵披露從非客戶方獲得的任何報酬。而Julie，從未口頭提及這筆1萬美元的獎金。
我查看了DocuSign的電子簽名記錄，終於看清了她的套路：
- 2025年2月26日上午9:12： 我簽了第一份買方經紀人協議，授權Julie代理，但這份協議沒有提及任何傭金或獎金。
- 上午11:44： 我按指示匯出7800美元定金，表明了我的購房誠意。
- 下午2:19-2:39： 我完成與Lennar的購房合同，定金不退，我已無退路。
- 下午3:14： Julie發來第二份買方經紀人協議，其中藏著“經紀人費用：2.5%+1萬美元獎金”的條款。
她利用時間差和文件淹沒戰術，先讓我簽下授權協議、付定金、簽購房合同，等我徹底被“套牢”後，才遞上那份藏著關鍵條款的協議。淹沒在繁瑣的文件堆中，我根本沒注意到這個陷阱。她顯然深諳客戶心理，利用定金壓力，讓我們成了“煮熟的鴨子”。
更深的發現與教訓
我繼續調查，發現Julie經手的同小區房子，傭金和獎金各不相同。根據Redfin數據，一棟端頭單位的房子隻賣了24.8萬美元，而我的中間單位卻花了26萬美元。按理說，端頭單位應該更貴才對。顯然，她在其他交易中也如法炮製，給自己加了額外的“獎金”。
當我質問她為何沒有提前告知賣方獎金時，她回答：“這是賣方支付的…有時候客戶還沒決定買，我們先簽合同，免得給人推銷感。”這聽起來冠冕堂皇，但如果我不買，賣方會付給她獎金嗎？她顯然是先與賣方談好房價（比如25萬美元），然後報給我26萬美元，讓我按3%付定金，再與賣方抬價到26萬，自己拿走1.6375萬美元（6375美元傭金+1萬美元獎金）。賣方沒有損失，自然樂意配合。
將這段經曆輸入ChatGPT，AI指出Julie的行為可能違反了南卡羅來納州房地產委員會的規定，並建議我向相關機構舉報。我谘詢了幾位南卡當地的經紀人，他們都表示從未聽說過買方經紀人能拿如此高額的賣方獎金。
此外，她還向我推銷高價服務，比如窗簾安裝（比當地工人貴一倍），車庫門電機安裝（比當地公司貴近一倍）。最初我以為她剛生完孩子，同情她，但現在我意識到，她可能確實“很缺錢”。
作為買方經紀人，Julie本應百分之百地為我爭取利益，卻暗中與賣方安排獎金。我那1萬美元的獎金，無疑是我自己出的。希望有心的朋友們去默特爾海灘買房時，能多“照顧”她生意，給她發點獎金！
