房利美與房地美（Fannie Mae & Freddie Mac）總結（截至 2025 年）
1. 公司與政府關係
-
地位：美國住房金融體係核心，承擔約 90% 房貸，資產組合超 12 萬億美元。
-
2008 金融危機：因次貸虧損被聯邦住房金融局（FHFA）接管，雖業務現金流可覆蓋虧損，但市場崩潰導致保守接管。
-
財政部支持：
-
向財政部借入 1870 億美元，換取優先股。
-
財政部持有 1940 億美元優先股 + 1620 億美元清算優先權，合計 3560 億美元。
-
財政部還持有約 80% 普通股認股權證，未來可能嚴重稀釋現有股東。
-
2. 財務狀況
-
盈利恢複：2012 至今累計淨利 4100 億美元；2024 年稅後淨利 280 億美元。
-
已償還資金：已向財政部支付本金和紅利 2970 億美元，超額償付。
-
資本積累：2019 年後留存收益至 2025 年 Q1 達 1470 億美元，但距離退出接管所需的 ~4770–5360 億美元資本 仍有缺口。
-
評價：盈利強勁，但資本不足仍是瓶頸。
3. 股權與股價
-
股權結構：財政部控製約 80%；其餘 20% 在共同基金、散戶和對衝基金（如 Ackman 的 Pershing Square，成本價 ~2 美元）。
-
股價波動：2025 年 9 月房利美 ~12.75 美元，房地美 ~11.7–12.3 美元；過去一年從 1.1 美元低點暴漲十多倍，波動劇烈，政策敏感。
4. 政府方向
-
特朗普政府：2025 年起重啟私有化，計劃合並兩家公司，年底 IPO 出售 5–15% 股份，保留隱性擔保避免房貸利率飆升。
-
財政部長 Bessent：強調幾個月內行動，目標是平穩退出、避免利率震蕩。
-
FHFA 主任 Pulte：估值高調（5000–7000 億美元），可信度存疑，但方向與政府一致。
-
整體信號：短期 IPO 確認度高，但政府仍將保留部分控製權。
5. 大佬觀點
-
Bill Ackman：
-
認為 2008 接管不必要，F&F 已多還款。
-
估值 ~2000–2500 億美元，股價或達 30 美元。
-
2026 年即可脫離接管。
-
-
Tim Howard（前 CFO）：
-
用盈利倍數估值至 7800 億美元，但樂觀過頭。
-
支持隱性擔保維持利率穩定。
-
-
評價：Ackman 的估值更現實，Howard 的高估值參考意義有限。
6. 房貸利率影響
-
基準情景：若保留隱性擔保，利率預計維持 6.5–7.2%。
-
風險情景：若擔保移除，利率恐升至 7.5–8.5%。
-
資本缺口彌補：提高擔保費或增發股票，利率或增加 0.2–0.5%。
-
政策波動：延遲 IPO 或美聯儲加息可能再推升 0.3–1%。
7. 美聯儲因素
-
降息助力：降低融資成本，利好資本積累與房貸需求。
-
風險：若通脹反複，利率上行將衝擊 IPO 及房貸市場。
-
當前狀態：2025 年 9 月降息至 4.00–4.25%，支持逐步寬鬆，但通脹仍是隱憂。
8. 總結
-
主要風險：財政部行權導致巨額稀釋；特朗普的政策不確定性。
-
估值：更可信的範圍是 2000–2500 億美元（Ackman 口徑），高估值需謹慎。
-
房貸利率：隱性擔保是維持穩定的關鍵。
-
IPO：2025 年底上市可能性高，規模有限，有利於減輕市場衝擊。
9. 投資視角
-
早期買入（2 美元）：極高性價比。
-
中期買入（5 美元）：仍具吸引力，風險可控。
-
當前價格（12 美元左右）：適合短線高風險投資者；長期投資者需等待私有化路徑與稀釋風險更明朗。
