房產投資：中國vs澳洲

來源: 無產資本家於 2010-04-02 18:34:51 [檔案] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (8709 bytes)

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前幾天聽完一場關於澳洲房產的講座（當然是鼓動人買房的，但裏麵的一些數據也有一些參考意義），於是想起這麽一個話題。對於很多新移民來說，手上有一些RMB閑錢，或是在國內也已經購置房產，同時，在澳洲也有支付正常生活開銷的工作收入。那到底是把國內房產賣掉，或把手上RMB閑錢轉化成澳元，投在澳洲房地產上，還是投在繼續在中國？是一個值得思考的問題。

無論你的閑錢或變賣中國房產能獲得300萬RMB、200萬或100萬，其實，最終目的都一樣，投資生財！如果完全從“投資”的角度來講（如果是解決居住需求的問題，那另當別論），很顯然，投資回報大的地方就是我們投資的地方。所以，我們在選擇中國還是澳洲的時候，完全可以忽略所謂的“環境”、“土地所有權”這些總是有人拿出來說事的因素。因為七十年還是五十年跟你投資沒有關係，你投資隻看幾年的周期回報，因為你可能5年就賣了！

我的觀點——投資中國！而且是一線城市！理由如下（歡迎拍磚！）

先說說投資中國的理由與風險。從“泡沫說”開始講吧。最近網上有人傳出“中國房市崩盤表”、“中日房地產泡沫相似”等說法。相信很多盆友都看過，也可能看到過相關各種的分析。我的看法是，中國房地產市場確實有泡沫，但需要客觀看待。拿北京的房地產來說（因為本人來自北京，在上海生活過，經曆過過去10年上海和北京的房地產周期，也在地產公司擔任過高管，對北京房地產市場比較熟悉），09年房價飛漲，而今年3月份又是飛漲。特別是連通州的房價都突破20000、燕郊很多房子也10000多了（這可以是河北啊！），如果你有機會到通洲轉一圈，可以肯定，這裏麵肯定是有一些“泡沫”的，很簡單，你可以看到還有大片的可以開發的土地（並不是national park!澳洲政府把很多閑置的土地都以“national park”保護起來）。但這個“泡沫”會破嗎？因為這些“泡沫”就認為北京不適合投資嗎？回答當然是“NO！！！”，下麵有幾點支持北京房價繼續上漲的理由：

一、中國城市化進程還需至少10年完成。中國現在的城市化率已達45%，低於49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，最高年份達4.65%的增長率。中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當我國經濟總量達到世界第一時實現城市化率65—70%的水平。這客觀上支持了中心城市房地產的剛性需求。
二、財富向中心城市的集中。作為各類資源和生活條件有絕對優勢的一線城市（北京、上海等），是全中國精英的首選，這也意味著財富向這些城市集中。財富階段你可以看到，在北京買房的主力有幾類人，一是在北京念大學留京的年輕人（北京是中國高校最集中的地方，有多少人在北京念完書後會回原籍？！），他們都是獨生子女，得到的是上一輩甚至是上兩輩的財富支持（統計表明，北京購房者中，大約30%是30歲以下的年輕人。），全國財富向北京轉移，二是全國各地的財富階層（山西人、溫洲人、福建人、內蒙媒老板……），三是金領階層（外企高級管理人員、外商、回國高級人員、海外演藝明星等），四是官僚（這部分人比較隱匿，本人親自了解到的一個北京西山區域的一個每套800萬以上的別墅項目，大約有60%以上的全款買房，很多人是全現金、非本人）。這些人有力地支持了北京的房價。
三、房地產是政府的財政重要來源。來源於房地產的收入是地方政府財政的重要來源。收入裏主要有幾個部分，一部分是土地出讓金，即拍賣土的的錢，近幾年，北京每次土地拍賣，都是以幾倍於底價的成交價拍出，由於土地是國家壟斷，所以價格源頭並不市場化，而拍賣行為是市場化的。央企可能完全退出市場，即使央企不幹房地產了，有錢的民營企業有得是，隻要房地產的高利潤存在，企業就可能會有各種的融資渠道，單靠銀行緊縮貸款的方式是行不通的。這就是市場的力量！政府收的另一項錢是各類的稅，如果是新房，房價中大概有20%以上的部分被政府稅收拿走了。還有就是二手房，二手房交易越頻繁，政府征稅越高！要說政府放棄房地產這一大收入來源，談何容易！所以你可以看到，今年兩會上溫總理說控製房價的聲音還沒過去，廣州就拍出兩百個億的地王！中央政府與地方政府，永遠是對立的，很簡單，它們是在一個碗裏爭食的關係。
四、房地產是經濟的重要支柱。它與上下四五十個行業有關聯，不說是對GDP的項獻，也是對就業的貢獻。政府現在最關注什麽？是就業嗎？對也不對。就業是表象，深層次的東西是社會穩定。如果失業率高，社會很難穩定。中國社會現在多少有些在火山口的感覺，總感覺有一些東西有一觸即發的味道！
五、通貨膨脹。美國人印鈔票，全世界都跟著印。中國這幾年，M1，M2每年同比增漲20%以上，今年第一季度，M1增漲高達29%！這表示了什麽？——貨幣供應量增加是GDP增長的近三倍，說明錢越來越不值錢。這是必然的趨勢，幾乎不能改變。想想，20年前，10年前的100元RMB跟現在相比能值多少呢？你如果相信官方的CPI統計，那就徹底錯了！那這裏，可能有人問，中國不是還沒發生通貨膨脹嘛！是的，我正想說這一點，如果隻從M1、M2貨幣供應量增長看，擱在美國和澳大利亞，絕對是通貨膨脹，但中國特殊，特珠的原因就是中國的儲蓄率很高（60%以上），即中國人不舍得花錢，把錢存起來。不象美國（金融危機前1%多一點的儲蓄率，金融危機後升到近7%，澳大利亞情況也差不多）。這也是中國房地產市場不會象日本、美國、澳大利亞一樣崩盤的最重要原因。因為中國人不是高負債買房，貸款買房的人一定是有一些存款的。不會一失業就還不起銀行貸款就賣房。而且，中國的銀行存款增長速度比M1、M2增長快，這就是說，多發行的貨幣都跑到銀行裏存起來了，沒有拿去用。所以沒發生通貨膨脹。但錢多了，是事實，無論是在市場上流通還是在銀行存著。所以中國現在實際上是負利率的時代，錢存在銀行就是“傻瓜”。因為越來越不值錢。但中國人沒有辦法，還得存，因為社會保障體係不完整啊，不象澳洲，你銀行沒錢，有政府管你，政府管你吃、管你住，發錢給你“買beer”，看病不用錢……如果中國社會保障好一些了，儲蓄率就會降下來，那這些錢往哪而去呢？還是買房子。因為中國人總覺得買房子是大事，住好比吃好和穿好更重要！大家去買房子了，需求就上來了，房子能降？！
六、房地產的供應量。北京去年房地產經曆了過“爬珠峰”的過程。去年底二手房成交的火暴程度多麽可怕。經曆去年的高成交，導致2010年北京的二手房的供應量迅速下降到7.8萬套，大大低於10萬套的市場安全線。意思就是北京可供交易的二手房不多了。供應不足，而需求是剛性的（結婚、生娃、大學畢業、投資剛性需求……），能不漲？！前兩年大量的成交不可能馬上上市交易，如果人家買的是自住，不可能交易，如果是投資，沒到心理價位，不可能出手。你想想，如果你有投資房，去年剛買的，如果今年房價跌了下去，你會出手嗎！沒人會出手的。所以，中國的房價是這樣的，市場越不好，供應量就越小，市場就猛反彈！2009年的市場就說明了這一點。
七、中國社會貧富分化嚴重。這其實是根本問題，今年兩會大量討論收入分配的問題，這是進步，證明大家開始不避諱談這個問題了。很多人總在喊，收入不漲，房價猛漲。其實很多人看不懂。我來把這個問題打個比方來說明。地球上有100個人，20個人巨有錢，80個人都是窮人。無論地球上隻有20個、30個還是50個房子，房子的價錢都與這80個人的收入沒有關係。因為20個人完全可以把所有的房子買下來。哪一天，中國解決了這個貧富分化的問題，房價的事情也就差不多解決了，但這一天什麽時候呢？5年後？10年後？who knows!

說了這麽多，那肯定有朋友在問，那中國老百性買不起房子，那不造反了？政府難道不管嗎？問得對！政府當然會管，政府最怕老百姓造反啊！其實，北京的房價下來也簡單，第一，把房價分門別類統計，別老說平均價格多少，最高的樓價達多少了，CBD的房價漲得再厲害，與老百姓無關。工薪階層，以後隻要關注郊區和南四環外的房價就行了，四環內不關大家的事。第二，政府負責任一些，要想真正解決老百姓的居住問題，就增加郊區的土地供應量，讓農村的宅基地上市交易，這樣也不減少基本農田耕地。（據統計，如果中國城市周邊農村宅基地都上市流轉的話，足夠支持8億城市人口的居住問題。中國並不缺地，中國國土的1%就足夠城市人口的居住）。所以說北京房地產的泡沫還是有的，通州和大興都漲到2萬多，是不正常的。所以從這一點，大家一定要記住，要投資的話，一定不要去通州、大興、房山湊熱鬧。地產投資的黃金原則是“Loacation!Location!Location”。投資CBD周邊，是我最大的建議。

談了這麽多中國的房地產市場，再談談澳洲的市場。可能有人會問，澳洲不也漲得很厲害嗎？是的，悉尼的房價近20年張了3倍。現在中位數到了63萬。而現有的供應量也嚴重不足。新移民和國外投資者的進入導致近一年多來悉尼房地產市場飛漲。相信大家都身有感觸。就不多說了。我隻說說，我不認為澳洲的房地產投資好於中國的原因。有幾點：
1、供應量小的“myth”。沒錯，由於前幾天澳大利亞幾大銀行對開發商貸款的條件苛刻，導致開發商的積極性降低，新住宅開發量上不來。但事實上是，悉尼並不缺地，是政府有意在控製（澳大利亞政府也要靠賣地賺錢和房地產交易收稅，天下烏鴉一般黑！），如果民怨到一定地部，政府還是會多放出土地的，再加上現在房地產開發的利潤提升，開發商積極性提升，各路投資也跟上，開發商資金渠道多了起來。供應量上來後，房產價格會有所控製。我個人認為，悉尼房地產市場長期看會溫和上漲，但5年期、10年期的回報肯定比不過中國。
2、澳大利亞房地產市場需求並非象中國一樣“剛性”。很簡單，澳大利亞人均居住麵積為200米左右。而中國一線城市大約是35平左右。中國人單改善性需求就很大，不是澳大利亞可以比的。另外，澳大利亞社會保障好。政府對沒房子的人提供“公房”。雖然條件差一些，但不致於讓人沒有地方住。再就是，澳大利亞早已完成城市化，甚至有“從城市和鄉村轉移”的趨勢。澳大利亞城鄉差別不大，這也是為什麽悉尼有的區甚至比臥龍崗邊上的房價還便宜的原因之一。Aussie不怕住到遠一點的地方，老了到城市周邊的一些small town裏生活挺好的。
3、澳幣升值壓力不及人民幣升值的壓力。雖然澳大利亞是高利率的國家，澳幣屬於資源貨幣，但人民幣升值的壓力很大。熱錢更願意到中國。熱錢進一步推動中國房地產市場。還有一點，記住，如果哪一天中國房地產市場崩潰了，澳洲的房地產市場也好不到哪去。中澳經濟的相關性在2009年體現得淋漓盡致。盡管澳大利亞政府不願承認這一點。澳大利亞去年2點幾的GDP增長靠的是什麽？保持較低的失業率靠得上什麽？Kevin Rudd心裏最清楚。

綜上所述，大家可以作出自己判斷了！