升值與現金流哪個更重要？這是我問自己的問題，尤其是在今天這樣的late cycle的市場環境下。我在灣區，因為房價仍在高點，沒有現金流，已經一年多沒有買房了。我到Zillow Research 下載了美國各個地區的曆史數據（包括物業價值和租金），挑選了幾個我感興趣的地區，做了一些分析。
下麵是我簡單計算的過去20年房價和租金的增幅。可以看出，東西海岸物業升值幅度大於租金上升，內陸地區相反。
我又縮小範圍，挑了幾個地區做一下比較，假設未來20年的房價和租金增幅會和過去20年一樣，我用以上數據估算了一下未來20年租金和房價升值的總和。為了方便計算，我做了以下假設：
1. 假設除了San Jose 之外，其他地區的地稅都是1%， 而且地稅和保險沒有逐年增加。
2. 假設租客不搬，沒有空置。
3. 假設沒有修理費。
4. 假設30年貸款利息4.75%。
5. San Jose的過去20年平均年房租升幅是5.3%。現在加州很多地方在搞租控，如果租客不搬，年房租升幅很難達到5.3%，所以對San Jose的年房租增幅我假設是2%。所以對於San Jose的20年回報我做了2次計算，一個是以5.3%的房租增幅，一個是2%的增幅。
以下是計算結果。因為各地區房價差異很大，最後一行的結果我是假設以買一個San Jose物業的金額來投資其他地區的話，在20年之後會產生的總回報額。
曆史可能不會重複，誰也不知道未來20年會怎樣，如果未來20年還是在重複曆史，可以看出，以San Jose為代表的加州灣區的總回報額最高。但是，灣區是一個特例，因為按照今天的cap rate, 現金流為負，如果租金每年增加5.3%， 要到第12年才會產生正現金流，如果租金每年增加2%，則到了第20年仍然沒有正現金流。絕大多數地主不可能連續這麽多年承擔負現金流。如果我們排除特例，我得出的結論是： 1. 首先，cap rate要高。當然，有些cap rate高的地區租客素質差，每個投資人要根據自身情況綜合考慮，找到最適合自己的地區； 2. 找到未來房價漲幅可觀的地區。雖然沒有人可以預測未來，但是我們可以通過人口的增幅，人口結構的變化，就業數據，氣候環境等等數據來判斷。在目前的late cycle的市場環境下，如果還想買房投資，我會按照以上2條原則來選擇。還有一條原則，就是要有value add的機會和空間。
這是我的2 cents。我想拋磚引玉，得到投壇牛人的反饋和指導，拍磚也歡迎。先謝謝大家。
