在新冠病毒尚未在美國傳播以來，職業地主在房地產投資方麵有以下一些共識。
第一，對於以現金流為衣食父母的職業地主而言，最適合產生現金流的是藍領房，因為藍領階層的租客雖然有收入，但是收入不足以買房，隻能長期租房。這樣的租客最受老地主歡迎，因為保持高的現金流回報的關鍵之一是減少房子的turn over，而藍領租客的turn over往往低於白領。而且，藍領房往往也是位於cap rate相對較高的地區。
第二，學生公寓和老人公寓都是比較抗經濟衰退的。
第三，在商業地產領域，因為網購的發展，商業地產的房東傾向於選擇需要麵對麵服務的業主作為租客，例如餐館，salon，課後輔導學校，daycare，牙醫診所等等。
第四，適合房地產投資的地點是人口稠密的地區。
這些都是資深老地主在經曆多次經濟危機之後積累的經驗和共識。可是，一場百年一遇的新冠病毒疫情打破了以上地產投資領域的常理。在這次災難之中，到目前為止，受影響最大的正是人口密度高的地區，正是需要靠麵對麵體驗來賺錢的生意。而一些小業主因為生意下降太大，現金儲備不足，正麵臨不得不裁員甚至倒閉的命運，進而使得大批的藍領階層人士因為收入減少而不能按時交付租金。很多大學關閉校門，讓學生上網課，使得很多大學生提早退房，回家和父母住在一起。很多留學生為了躲避疫情，退掉租的房子逃回母國。因為老年人是最容易感染病毒的人群，疫情的爆發使得對於老人公寓的需求降低，已經直接導致了老人公寓的價值下跌。
這場特殊的瘟疫是一次extraordinary event。有時候，一次extraordinary event會讓常理不work。但是，當一切恢複正常的時候，事物還是會按照常理進行。Extraordinary event總是暫時的，雖然它的衝擊可能會很大，但總會過去。
我在美國一共經曆過三次大的經濟危機。第一次是2000年的網絡泡沫崩潰。第二次是2008年次貸引起的經濟衰退。第三次就是今年新冠病毒疫情擴散引起的股市崩盤。每次危機的到來都是在一片狂歡，大眾的幸福指數很高，而且大多數人都感覺不到危機的時候發生的。從技術層麵而言，能夠安然度過危機的總是風險控製做得好的人。在地產投資方麵，風險控製的關鍵是降低杠杆，增加現金儲備和分散投資。能夠從危機中發現機會的總是具備逆向思維的人。隨著年紀漸長，我有時會試著從哲學的角度去思考危機，我感覺每次的危機都應證了“月滿則虧，盛極必衰”這個規律。也許，從哲學角度而言，每次危機的發生都是不可避免的，是上天要人類不要忘記敬畏之心，包括對自然的敬畏和對市場的敬畏。經曆了這三次大的危機，我感受到的是風險控製，逆向思維，以及敬畏之心。
希望所有的地主都能安然度過這場危機。雨過天晴，風雨之後見彩虹。
