我做房東超過10年，住宅和商業地產都做過。看到最近投壇關於商業地產的帖子，一時興起，想比較一下商業地產和住宅的優缺點。這裏的商業地產是指的純商業用途，不包括大於等於5個單位的公寓。
先說一下商業地產的優點。我能想到的有以下2點：
1. 管理方便。和住宅相比，商業地產的管理非常簡單，房東不用掏糞。我認為這是它的最大的優點。NNN地產的房東完全可以遠程投資而不需要PM。即使不是NNN，隻要租約裏規定租客負責小件的修理而房東隻負責屋頂和結構之類的大件，房東的責任依然很有限，隻要在過戶之前確保大件沒有問題就行。因為管理很簡單，商業地產的租金收入是被動的，比較適合忙碌的雙職工家庭。
2. 信息不對稱。這一點既是它的優點，又是一個風險。因為信息不對稱，它給懂行的人帶來賺取豐厚利潤的機會，但同時也給經驗不足的人帶來很多風險和陷阱。有些商業地產的市場資料不容易找到。比如，有些strip mall 適用的租客群比較廣，可以租給保險代理，也可以租給一個小診所，而租給診所的租金會高於租給保險代理的租金，但是在做due diligence的時候，最多隻能查到大致的市場租金，卻很難查到rent by tenant category的資料。有些人口不多的小地方甚至都沒有完整的市場資料。我曾經在2年多以前對一棟strip mall有興趣，它位於加州北部的一個9萬人口的城市。9萬人口的城市其實並不算很小，但我卻隻找到非常有限的租金市場的資料。
對於個人投資者而言，和住宅相比，商業地產的缺點（包括風險）遠遠超過它的優點：
1. 空置的風險。這是和住宅相比最大的缺點。很少有租不出去的住宅，隻有租不出去的價格，房東隻要把房租降低200刀，馬上會接到不少申請人的電話。但是，商業地產的出租非常耗時，尤其是辦公樓和超大麵積的零售物業，空置幾年也不稀奇。
2. Value add 不易。商業地產的價值和租金成正比，提高租金是value add的重要手段。商業地產的租金是租約規定的。我看到過的大部分的租約都是每5年加租10%，或者每年加租2%，3%，租金上升緩慢。大幅提高租金的辦法是原來的租客約滿搬走之後再找新的租客，而且前提是原來的租金大大低於市價。但是，商業地產的招租不易，房東先要經曆一段空置期，支付可觀的經紀人代理費，新租客的裝修費和提供一段時間的免租之後才能實現租金和房產價值的大幅提升。還有人先買下價格大打折扣的空置的物業，找到租客之後實現value add, 但是銀行不會貸款給任何人買空置的商業地產。總之，和住宅相比，商業地產的value add難度較高，需要深的口袋和豐富的經驗。
3. 貸款的風險。買獨立屋投資，銀行可以提供30年固定利息的貸款；但是，銀行不會給商業地產貸款做30年固定，我拿到過的最好的貸款是7年固定，而且還有prepayment penalty, 貸款手續費也比住宅要高。對於single tenant的商業地產，銀行貸款到期時間就是租約到期的時間。如果租客續約了，銀行會做refinance; 但是如果租客約滿不續了，銀行會要求balloon payment。在經濟不好的時候，很多single tenant的租客約滿不續，導致很多房東無法還清銀行貸款，房子被銀行沒收甚至破產。和住宅的貸款相比，商業貸款一般要求更高的首付，而且做cash out也比較難，不少銀行為了控製風險，不做商業地產的cash out，除非拿出來的錢是用來做property improvement的。
和住宅相比，商業地產還受到法律法規變化的影響，利率波動的影響，租客信用等級波動的影響，科技變化的影響，租客所處的行業變化的影響，等等等等，每一點都可以單獨寫一篇貼子。因為時間有限，我就不細說了。
總之，和住宅相比，商業地產確實不適合所有的投資人，但也不是絕對不能碰。凡事根據自己的情況量力而行。做的好的確實可以做甩手掌櫃，但是風險控製沒做好的就慘了。
