美國稅費（3）------出租屋的報稅

出租房的報稅

投資出租房獲取收益是大多數生活在北美華人的理財方式之一。 穩定的資產升值，有保障的現金流都是投資房產的理由，但如何在獲取收益的同時遵守IRS的法律， 保證正確合理的報稅，是每一個房東的必修課之一。 以下，我們來討論一下出租房的報稅問題 。

一. 出租房的收入。

除了每月的租金收入外，以下幾項收入報稅時也要計入收入。

1.預收租金。

2. 違約費

3.租戶幫助支付的房屋維修費用。此費用可隨後在費用項中減去。

4. 租戶以服務形式支付的租金應該以公平市場價值計入租金(FMV).

*租戶預付保證金是不需要計入收入的。如確認保證金不會返回時，需要計入收入。

 

二. 出租房的費用。

出租房的費用可以用來抵減收入。 通常發生的費用在發生的當年抵減。 以下為常見費用：

1. 廣告費

2. 差旅費（如旅行的目的是房屋改建，裝修則不可抵減費用，此支出應計入折舊成本）

3.清潔維修費

4.傭金

5.房屋折舊

6.保險

7.利息

8.本地車馬費（但是從家中出發到出租房的車馬費不可計入）

 9.管理費

10.修理費

11.稅費

12.水電費。

 

三.房屋的折舊

房屋的折舊取決於房屋的基價和使用何種折舊方法。 如使用加速折舊法，有觸發AMT的可能，具體細節詳見6251表格。

1. 什麽產業不可折舊

a. 土地

b.同年投入使用，又撤出使用的產業。

2. 折舊的起始結束

房產折舊從開始投入使用到折舊完畢，或不再使用為止。

3.折舊方法（MACRS）

（1）折舊成本

折舊成本為所付房產價格，此處注意如所付房產價格包括土地的價格，需要將土地價格與房產價格分離。 隻有房產價格可以折舊，土地不可。 以當年地產稅評估價格中土地與房屋所占比例作為計算房產價格基礎。

出租屋如果是97年之前賣掉原有房屋後購買先自住後轉為出租屋的，需要把原售賣的利潤從折舊成本中減除。

 

（2）ADS折舊法（如選此法，以後不可更改）

               5年：計算機，車

               9年：爐灶，冰箱，地毯，家具

               20年：道路，圍牆

               40年：房屋

（3）GDS 折舊法

               5年：計算機，爐灶，冰箱，地毯，家具

               15年：道路，圍牆

                27.5年：房屋。

              

四.出租房報稅

1.報稅表格： schedule E

2. 出租屋收入一般被視為被動收入， 如果屋主自行負責出租屋的管理行為，則可以在報稅時報損。當然這也和屋主的收入有關，如夫妻收入超過15萬，則不可報任何出租屋損失。