初次買房四步曲（二）： 了解自己的購買能力

如果現金買房，那購買能力非常直觀；貸款買房則需要一番計算和考量。貸款買房的購買能力主要由以下幾個方麵決定：收入，借款利率(mortgage rate)，現有流動資金， 現有債務和消費習慣。

現有流動資金決定你的首付（down payment）能力。收入，現有債務和當時的貸款利率則決定你能貸多少錢。放貸機構一般使用28/36原則來決定借款人最高的貸款額度。也就是說你每月所還貸款的本金，利息，房產稅及房屋保險的總和（簡稱 PITI： principal, interest, tax and insurance），不應超過稅前收入的28%；如果有別的債務，比如車貸，學生貸款等，那PITI加上其它每月還貸的總額不應超過稅前收入的36%。這兩個原則是互為獨立的。假設你沒有其它債務，PITI還是要遵循28原則，而不是36。

網上有很多免費的計算工具可以根據28/36原則來計算你的貸款上額。隻要以maximum mortgage calculator為關鍵字來google就能找到。 因為房產稅，房屋保險和借款利率都是動態的，所以你隻能根據現在的行情大概估算，得出一個貸款上限的範圍。

此外，redfin.com上的payment calculator也非常好用。假設你在redfin上看到心儀的房子。在這個房子頁麵的右邊，小地圖（google map）下麵，你會看到一個小計算器，點擊它你就打開了payments calculator。它上麵的每一項都有缺省數值：home price是asking price, down payment是asking price的20%，Property tax是這個房子現在的每年的房產稅，HOA（Home association, 有些房子沒有HOA。） 費也是該房子現在的收費，而loan的interest rate 則是現在常見的利率。它分別給出了三種貸款方式，每月貸款本金+貸款利息+房產稅+HOA 的總和。這個calculator沒有算房屋保險，但你可以在HOA裏輸入大概每月的保險費，從而得到這個房子的PITI。 PITI 占 每月稅前收入的比率，和28%比較，你就可大概得知是否能買得起這個房子。當然那裏麵的每一項值都可以根據你的實際情況來調整。如果你的PITI 大於 28%，但你可以負擔更多的首付，不妨改變那個數值看看每月的PITI是否符合28標準。通常如果首付達到或多於25%，你還可以拿到更好的利率（大約比20%首付的利率少0.125%）。

如果你首付小於20%，盡管收入高，最後PITI也符合28原則，貸款機構會認為給你貸款有比較大的風險。為了在你萬一default的情況下保護自己的利益，它會要求你購買PMI（Private mortgage insurance）。當你還貸的本金+首付累積到房價的22%，PMI自動取消。或者過一段時間房子漲價了，你也可以申請取消PMI，具體的操作和條件需要詢問借貸機構。簡而言之，在首付能力小於20%的情況下，需要把PMI考慮進去。

除此之外，房子各種各樣的維護費，是一筆不小的開支。如果房子比較大，水電煤氣費開銷也比較大。大約在PITI的基礎上加個幾百塊，依據現在的消費習慣而定。最後，把PITI + 房子維護費 + 現在每月除租金以外的平均開銷，看看這個數額是否在經濟和心理承受能力的範圍。對了，房貸所付利息及房產稅可以免稅，一般你能因此從IRS手中拿回來一些錢，除非收入太高。

總而言之，購買能力由多種因素決定。綜合考慮，了解自己的購買能力，我們才可以有的放矢的尋找合適的房子。