新加坡和北京地產評論
新加坡和北京地產評論
新加坡HDB（組屋）處於大漲的前夜
作者：獅城阿嚏（shichengati@sina.com）
中國新移民們，你們的可能對於新加坡HDB（組屋）有很好的印象。因為媒體呈現給我們的是一個人人有房，安居樂業的新加坡，因為以前的中國新移民基本上經過幾年奮鬥就可以輕而易舉買到4房、5房，因為中國還在向新加坡學習經濟適用房政策。在北京白領普遍成為房奴地時代，中國新移民卻毫不費力地在島國欣然安居。所以我們看到一般一對20多歲大學生夫妻一結婚就有錢買下HDB（組屋），這在北京已經不可思議了。本人（獅城阿嚏，http://blog.sina.com.cn/shichengati，郵件shichengati@sina.com）已經在新加坡經曆了幾輪經濟，股市和房市起伏，直覺和經驗告訴我始自於2009年5月的新一輪HDB（組屋）上漲，將使很多新移民在新加坡安居的夢想成為泡影，新一輪大漲就在眼前。
讓我們先追溯新加坡HDB（組屋）房價曆史。你可知道，在70年代一個5房室的價格隻有平均3萬新加坡元，80年代平均11萬，90年代平均23萬，到了2009年第二季度，這個價錢已經是38萬了。換句話說，從70年代到想在大約30年，新加坡5房室HDB房價平均漲了10倍。從90年代末金融危機到現在，房價雖然有波動，大致說來，目前（2009年二季度）的平均HDB價格和96年相當。從1990年年初到1996年的高點，HDB價格指數從33.6漲到了139.9，6年時間整整漲了4倍！和中國北京03年到09年房價漲幅有一比。所以，新加坡也曾經經曆過瘋狂的時候。過去10幾年，新加坡收入在增長，房價雖有起伏，卻變化不大，在大部分新移民承受範圍內。但是獅城阿嚏認為過去10幾年可能是新加坡一段比較特殊的時期。曆史可能將不再重複，接下來的形勢不容樂觀，新一輪大漲一觸即發。
首先是人口快速增加。從97年的到3.796百萬，到2004年達到4.166百萬，7年增長37萬。而到2008年則有4.839萬。從2004年到2008年，4年67.3萬。人口增速加快。增速讓很多新加坡人都瞠目結舌。比一比現在的地鐵的人群和8年前的地鐵的人群你就直觀感覺這幾年究竟增加了多少人。而這新增人口絕大部分為新移民。新移民中大部分應該為中國人。他們正值旺年，拖家帶口，有著巨大的住房需求。政府要實現650萬人口的新加坡，所以移民趨勢不會改變，甚至會加快。有人說新加坡住房都已經飽和了，其實絕對不是，而是需求空前，隻是有有些人還在申請綠卡，有些人還沒有存夠錢，有些還在觀望，需求目前還沒有突然釋放，但是會有大家一窩蜂買房那一天的。但是那時房價早就高高在上了。長期看，新加坡HDB（組屋）房價將長漲長升。
再看供應。本人實在不理解緣由，目前HDB（組屋）的建設速度已經大大降了下來。從70年代到2000年，每年HDB建造大約2-3萬組屋，而2001年到2005年，5年僅僅建了55135間組屋。2006年，隻有2733間，2007年，新建5063間。從2000年以後，每年這麽點供應量，根本趕不上日益增長的需求，更不要說這幾年每年10多萬的人口流入。這在中國是不可思議的，在中國這幾年的建房速度一直加速，而新加坡卻選擇了減速，本人並不清楚緣由，或許金融危機後的新加坡確實需求減少了。但是如果這幾年還不加速，將後悔晚已。更令人憂慮的是這幾年HDB（組屋）新房越來越追求所謂品質，逐漸脫離的開始給老百姓低成本建房的初衷，一開始就定價很高，這就決定了未來轉售市場隻漲不迭。還有一個趨勢是2000年後房子麵積縮水了，90年代的5房大多120多平方米，而目前隻有110平方米。當然這並不影響房價，但是會使一些稀缺的老的大戶型得到追捧。
最後看政府態度。近期，有新加坡高級官員頻繁暗示，房產是新加坡人一生最大的資產，政府有義務讓它保值增值。還有，HDB（組屋）估價這兩年也是水漲船高。估價很大程度上就是政府認可的價錢。所以最終結果是要新移民掏腰包來支撐房價，這其實長期對於土地資源短缺的新加坡是有好處的。同時也能夠鼓舞新加坡人士氣，贏得新加坡人地支持，但是對於後來人，這確實不折不扣地掠奪。後來人要不得不辛勤工作更多年來實現前代人輕而易舉就實現的夢想。這是一班快速列車，機會將稍縱即逝。下一趟到來，又不知道是哪個猴年馬月了。90年代的新加坡人買房也很吃力，為什麽曆史不能夠重演？
讓我們預測一下未來幾年的新加坡房地產特別是HDB（組屋）市場。首先，北京上海這些巨型城市仍然會引領中國房地產而繼續攀升。北京的房價尤其是低端房價將全麵超越新加坡（http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100e5rh.html）。這些新加坡的新移民將不再有能力在北京，上海和深圳這些一類城市置業，中國人更多的將湧向新加坡，更多人選擇加入新加坡國籍。中國房市泡沫使越來越多的新移民感到新加坡組屋可以承受和合算。而在新加坡，2009年下半年伴隨經濟回升，HDB（組屋）將不停創新高，全年漲10%應該沒有問題。2010年，估計世界經濟形勢會一片大好，新加坡的新移民，尤其是06-08年來新加坡那批中國新移民逐漸羽翼豐滿會蜂擁買房，推高房價再漲15%。2011年，賭場建好，世界範圍內尤其亞洲新泡沫醞釀，新加坡的情緒會興奮起來，這時HDB（組屋）會隨著私人房產達到狂熱階段，再漲15%，形成頂部。所以，從2009年到211年，3年組屋漲40%是可以預見的。屆時，很多中國新移民會被擠出HDB（組屋）市場，追悔莫及，到達忘房興歎的地步，就如現在北京無房戶一樣無所適從。之後，政府才會出台政策，通過打壓，調整移民政策和增加供給來終結這輪牛市。由於近幾年的新移民推動這輪上漲，目前房價低的地區漲幅會高於市區，HDB（組屋）漲幅會高於私人房產。到2011年年底，屆時Queenstown和大巴窯的5房室將普遍超過68萬。但是價值窪地Jurong地區將漲幅驚人，獅城阿嚏估計Jurong East的5房室會達到58萬和Clementi價格靠攏，Jurong West尤其是Boon Lay地鐵站附近的5房室會達到驚人的50萬。
正如本人在“新加坡Jurong(裕廊)HDB市場分析”（http://blog.sina.com.cn/shichengati）的那樣。新加坡Jurong(裕廊)HDB將成為這一輪急漲的先鋒。屆時Jurong Lake的概念將被進一步炒作。Jurong這輪上漲將主要由近幾年成為PR的中國購房者主導，中國房價的上漲已經使他們別無選擇地在新加坡購房，新加坡西部最後一片價值窪地將逐漸被填平。奉勸各位新移民現在仍然是買房的好機會，夠首付就出手，買不起大房的可以考慮小房子，買不起市區的可以考慮偏遠的，千萬不要不出手或者等攢夠錢再說。本人知道在2009年9月金融危機剛見好轉的今天就去預測三年後費力不討好，但是這卻是本人作為老移民實實在在的多年經驗和直覺的結晶。本人為ERA房產中介，擅長Jurong(裕廊)地區HDB房屋買賣。關於更多新加坡和北京房地產的分析，請看我的博客http://blog.sina.com.cn/shichengati。歡迎有意買賣房屋者通過郵件shichengati@sina.com聯係我。
