新加坡和北京地產評論
新加坡和北京地產評論
全方位對比北京和新加坡的經濟適用房
作者：獅城阿嚏（shichengati@sina.com）
本文旨在從幾個方麵來比較北京和新加坡的經濟適用房。
1．發展過程：
在新加坡，經濟適用房也叫組屋，由專門的政府機構維護管理，即建屋局（HDB)。建屋局成立於60年代，新加坡獨立以後。從90年初至今，大約85%的新加坡人口居住在組屋裏（經濟適用房）。大概從70年代以後，各種政策固定下來，每年調整不大。相對於北京，新加坡的經濟適用房會早20-30年。
在北京，1998年國務院發布的《關於進一步深化城鎮住房製度改革，加快住房建設的通知》（國發［1998］23號文件）規定，1998年7月30日停止福利性分房，全麵實行住宅商品化。各地將公有住宅一次性地賣給住戶。在這之後，逐漸有了經濟適用房的說法，經濟適用房是介於商品房和以前福利分房之間的一種住房形式。
相對來說，新加坡的經濟適用房製度更加完善，覆蓋麵廣。
2. 申請條件：
在新加坡，以下人可以申請新的組屋（經濟適用房）：必須是新加坡公民。基本上以家庭為單位，要至少兩個人聯名申請。所以一般是配偶兩個人申請。家庭月收入不能超過8000新加坡元（約等於人民幣4萬元每月）。大學生畢業起薪大約2500新加坡元到3000新加坡元（合人民幣12000到150000）。所以畢業沒有多久結婚的大學生都符合條件。每個家庭隻能同時擁有一套組屋（經濟適用房）。一個人一生有兩次買新組屋（經濟適用房）的機會。新的組屋（經濟適用房）必須住滿5年才可以上市轉讓。
以下人可以買二手的組屋（經濟適用房）：新加坡公民或者永久居民（相當於美國綠卡持有者）。一般以家庭為單位，要至少兩個人聯名申請。最小年齡21歲。沒有收入限製。單身，喪偶和離婚的隻有在35歲以上時才有資格自己申請。
以上隻是大概規定，具體規定很多，如對於麵積小的新房，對於收入上限的要求更加嚴格。另外還有類似於中國的限價房，對於收入要求也不一樣。
北京申請購買經濟適用住房的條件（2009年）：申請購買經濟適用住房應當以家庭為單位，同時具備以下條件：（一）申請人年滿18周歲，具有完全民事行為能力，戶籍登記地在本區，取得本市戶籍滿 3年（單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲）；（二）申請家庭上一年度家庭年收入的標準為1人戶家庭年收入低於22700元,2人戶家庭年收入低於 36300元,3人戶家庭年收入低於45300元,4人戶家庭年收入低於52900元,5人及以上家庭年收入低於60000元;（三）申請家庭資產總額為 1人戶家庭低於24萬元,2人戶家庭低於27萬元,3人戶家庭低於36萬元,4人戶家庭低於45萬元,5人戶以上家庭低於48萬元；（四）家庭住房人均使用麵積低於10平方米。
3．經濟適用房麵積
新加坡的組屋（經濟適用房）是99年地契。在新加坡，所有麵積都是實際使用麵積，不是中國開發商定義的建築麵積。我沒有找到具體資料，獅城阿嚏估計60%的房子會介於90平方米到130平方米之間（就是新加坡所說的四房室和五房室）。大約就是3給臥室，兩個衛生間，和兩個廳。像國內常見的二室一廳在新加坡並不常見。住二室一廳的家庭多數會是家庭有困難。最大的組屋（經濟適用房）麵積會在150平方米，也並不多見。另外，一個有趣的現象是80和90年的房子普遍都大，90年代中期的5房室很多在130平方米。可是到了2000年以後，很多5房室隻有110平方米。所以就住房麵積來說，這30年在新加坡進步不明顯。
北京對每戶家庭最高購房麵積標準做了明確規定。其標準為以購房當年北京經濟適用住房基準價格與職工購房補貼建築麵積之積，作為經濟適用住房的購房總價標準。根據不同地段、不同成本的經濟適用住房的不同價格，在總價標準以下具體確定每一家庭的購買麵積。遠郊區縣地點遠的住房，經批準可適當放寬購房麵積。如某機關單位一公務員謝先生，購房補貼築麵積為60平方米，目前經濟適用住房的基準價格為每平方米4000元，那麽，謝先生要買的經濟適用住房的購房總價標準應該為4000元／平方米×60平方米＝24萬元。假如謝先生在回龍觀文化居住區買經濟適用住房，那他的最高購房麵積＝ 24萬元÷2600元／平方米＝92.3平方米; 假如謝先生要在青年路小區買經濟適用住房那他的最高購房麵積＝24萬元÷3800元／平方米＝63.2平方米。當然，遠郊區縣地點偏遠的住房，經批準可適當放寬購房麵積。對於購房家庭購買超過規定麵積標準的經濟適用住房，須在辦理立契過戶手續前，到房屋管理部暫按經濟適用住房價格的10%補交綜合地價款。超過規定麵積購買的住房部分按經濟適用住房產權管理，並應在產權證中注明，今後上市不再補交土地出讓金。
4．轉讓條件
在新加坡，新組屋（經濟適用房）要住滿5年才可以轉讓。二手組屋（經濟適用房）分兩種情況：如果使用了公積金貸款，必須住滿2.5年，如果使用的是商業貸款，則必須住滿一年。房子隻能轉讓給有資格買組屋（經濟適用房）的（前麵提到了買二手房的資格），否則無法過戶。價格則是按照市場價格，雙方協商。一般買賣雙方都通過總結撮合，賣房付總結2%的中介費，買方付中介1%的中介費。一般買賣雙方是不同中介，代表不同利益。中介費率也是自由協商的。
在北京，如果房子沒滿5年，一般情況下是不許出售，但你要買就要交更多的稅，5.5%的營業稅 1%的個人所得稅，1.5%契稅和0.1%印花稅。要是滿5年就隻要交1.5%契稅和0.1%印花稅。
5．二手經濟適用房價格
在新加坡，2009年第二季度，5房室售價介於30萬新加坡元到65萬新加坡元之間（大約是人民幣150萬到320萬）。5房室麵積大約是110平方米到130平方米之間。2009年第二季度，全國平均組屋（經濟適用房）二手房交易價格是3470新加坡元每平方米（合人民幣1.7萬每平方米），最低均價1950新加坡元每平方米（合人民幣9100每平方米），最高6321新加坡元每平方米（合人民幣29700每平方米）。全國每月大約有2000到2500套交易。獅城阿嚏感覺新加坡的房子不同地方差別比較大，單價比較貴的都是離市區近的。離市區近的可能比遠郊的單價上貴一倍。
