看到不少帖子裏都有提到這個物業管理費用問題（HOA fee），好多人買房子都避免有物業管理費的那種，主要是擔心物業管理費用會太高。正好我們以前的房子是townhouse，我有幸入選，當了5年的居委會大媽，就簡單的來談談我們是如何管理小區物業，包括如何決定物業管理費用的吧。
我們這個小區一共有80戶人家，需要選出5人作為board member，以代表整個小區來決定各種各樣的事情。小區裏年輕人和老年人比較多，年輕人通常工作比較忙，沒興趣參加競選，因此居委會成員全都是大媽級別的，我也成了最年輕的居委會大媽。
雖說有居委會做各種決定，但是專業的物業管理公司還是免不了的。不是別的，主要是居委會成員全都是義務勞動，不可能一天8小時的全都圍著小區轉。而物業管理公司的工作主要就是幫助整理各種預算，發信，發通知，提供簡單的維修服務等等。物業管理公司就相當於是我們的一個秘書，把所有的材料準備好以後，再由我們幾個居委會大媽來決定。
值得注意的是，每個小區一般都會有自己的bylaw，而居委會和物業管理公司做的所有工作和決定，都是要遵守bylaw的。比如說物業管理費用的增加，我們這兒的bylaw就是規定按照住房麵積來算，住房麵積大的物業管理費就高。我們小區有兩種不同的住房麵積，現在的物業管理費，大麵積的住房一個月就要比小麵積的多出快100美元了。
說一下我們這些居委會大媽的工作吧。因為沒有人感興趣做這項吃力不討好的工作，我們這個居委會長期都是隻有四人。其中一人是主席，在做各種決定的時候起到一錘子定音的作用，並且也是和各種合同公司打交道的人（簽字，討價還價等等）。秘書，這個主要是負責記錄我們所有的各種決定的人，把每次的居委會會議內容都要詳細記錄總結，然後以email的方式發給居委會成員。財務，顧名思義就是管錢的。當然，所有的物業管理費都不經過我們的手，全都是直接到了物業管理公司那兒，但是我們是決定這些錢是存在哪個銀行，選擇哪種儲蓄方式等等，一旦我們決定了以後，物業管理公司就會按照我們的決定把這些物業管理費用儲存起來。
四個大媽，三個都有職位了，就剩下我，就算是普通成員吧。不過我的任務也不輕，因為我最年輕，上網搜索能力比較強（相對於其他人來說），對水電資源方麵的知識懂得比較多（還是相對於她們來說的），因此我主要是負責小區的landscape方麵的工作，想辦法花最少的錢，取得最好的效果。
一般來說，物業管理費分為兩大部分，一部分是儲蓄，通常是一個固定值，即每年必須要有一定數量的錢存入銀行，這部分錢可能會隨著通貨膨脹的利率隔幾年就會適當增加一些。這些儲蓄主要是用來做小區長期維護費用的，比如換房頂，修路，陽台維護等等，因為這些工作並不是每年都需要做的，但是一旦做起來，卻是花費很大的工程，所以儲蓄用錢主要就是為這些維修工程做準備的。
另一部分就是日常維護費用，這一部分費用主要包括小區園林維護（割草，修剪樹木，清理池塘，保管噴泉等），水費（家庭用水已經草坪用水），冬天的鏟雪費，垃圾清理費，火警電話費，材料打印郵寄費等等。此外還有物業管理公司的管理費，這個主要是付給專門幫我們處理材料的一個工作人員的工資，通常是一個月1000多美元，但是每年會按照一定的比例增長一些（就是所謂的漲工資吧）。
總所周知，隨著物價的增長，勞動力價格的增長，通貨膨脹等等，物業管理費用一般都不可避免的也會增長。如果不想預算增長過快，隻能想辦法開源節流。所謂開源其實就是增加物業管理費，節流就是想辦法減少管理花費。
這些管理花費當中，有些是固定的，沒法減少的，比如儲蓄金，比如水費（水費價格往往每年還會增加），比如火警費，垃圾處理費，公共區域的電費等等，這些都是由當地政府規定的價格決定的，我們無法在這上麵做任何節省。唯一能做的，就是發通知要求大家盡量節約用水，同時減少草坪澆水的時間，以達到減少用水量。關於電費，就是把所有的車庫等都更換成節能燈，減少路燈數量和點亮的時間，減少池塘噴泉的工作時間，以達到減少用電量。
此外就是各種合約公司了，比如園林管理公司，除雪公司等等，如果這些公司要求漲價的話，我們往往會多找幾家進行比較，盡可能挑出性價比高的公司。不過再怎麽挑選，幾年以後，漲價還是不可避免的。這年頭，除了工資不漲，啥都漲啊。
還有一種就是機動金，這些資金主要是用來處理隨機出現的事件的。比如說有人家裏漏水了，或者房頂破了，或者家裏出現了老鼠，煙囪裏進了小鳥等等，這些都需要物業管理出動，進行檢查維修。
每年，物業管理公司都會根據頭一年的實際花費計算出下一年的預算，然後我們這些居委會大媽就會根據這些預算來做是否增加物業管理費的決定。很多時候，這些預算並不都是一成不變的，我們在仔細檢查這些預算的時候，還會考慮適當增加或減少某些費用支出等等。等所有的這些都過完一遍以後，再根據預算結果，算出第二年的物業管理費用是多少。遇到年成好的時候，頭一年的花費還有結餘（主要就是機動金沒怎麽花），那麽第二年物業管理很有可能就不會增加。如果年成不好，頭一年的花費透支了（就是不但花完了日常費用，還啟動了一部分的儲蓄金），那麽第二年的預算就會多一些，物業管理費用自然也就會增加了。
一旦做完這些決定以後，物業管理公司就會把整個預算支出總結打印出來，郵寄給每個住戶，住戶就會對整個小區的花費情況有一個比較清晰的了解。然後，物業管理公司還要舉辦一個物業大會，小區所有的住戶都可以來參加，我們這些居委會大媽就需要在大會上發言作報告，把我們的決定再解釋說明一遍，同時解答住戶提出的任何疑問。大多數情況下，住戶們對這類會議並不太關心，參加的人往往很少，也很少有人對管理費提出異議，我們隻好認為他們對我們的決定是滿意的。
作為居委會大媽，其實工作量還是不少的，我們需要時時注意小區的環境問題，檢查有沒有什麽被損壞的物件，有哪些需要維護。同時，鄰裏的糾紛也需要我們去解決。比如說有人抱怨鄰居家的狗半夜叫，打擾人家休息，我們就要要求物業管理公司發通知。通常第一遍通知是要求狗主人管好自己的狗，如果沒有改善，第二遍就會根據bylaw要求罰款了。如果還沒有改善的話，那就不光是罰款，還有一些對狗的處理措施要求了（比如要求狗做聲帶切除手術等等）。
有一次一戶人家出門旅遊，結果家裏漏水，大量的水從二樓流了出來，正好一位住戶看到，立馬打電話給我們這些大媽，當時我正好生病在家，接了電話，抱病跑到現場，等到物業管理公司派水管工，鎖匠來。我必須盯著他們，砸門，進屋，檢查水電等。處理完了以後，還要簽字，給戶主發通知，幫他們再把門給修理好。這些費用，全都是物業管理費用的支出。
說實話，有物業管理費的小區，確實是少了很多的工作，而有些費用，因為是簽合同做的，相對來說反而會低一些（比如每年冬天的除雪費用，80戶人家平攤下來，並不是特別高）。但是如果碰到了不負責任的居委會，不專業的物業管理公司的話，同樣也會有不少貓膩在裏麵。我自己是因為當了這麽些年的居委會大媽，感覺這項工作真的算是吃力不討好的。現在不做了，改讓我老公競選，當了小區曆史上的唯一一個居委會大爺了。不過你別說，大爺有大爺的好處，大媽的好多專業知識差了點（比如車道修補問題，地基修補問題等），遇到和專業合同公司打交道的時候，他們的好多解釋往往大媽們聽不懂，但是大爺來了，一點就明白，在做一些決策的時候，就有效率多了。
如果有人買的房子的物業管理和我們的這種類似的話，我倒是建議大家不妨也試著去參加居委會的競選，在美國也當一當居委會大媽或者大爺，這樣對物業管理費用的去向也會有一個更進一步的了解。
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