insight
工程技術，地產投資，信仰家園，時尚生活
2013年09月18日
英國《金融時報》 Lex專欄
任何一個在5年前買入香港大型房地產開發商股票的人，起初都會輾轉難眠，而後則會享受一輪令人豔羨的漲勢。香港既與美國廉價信貸掛鉤，又與中國內地增長緊密相連。但如果美聯儲(Fed)的超寬鬆政策時代結束，中國正在企穩的經濟增長是否足以支撐這些開發商的股價？
房 地產在這個中國特別行政區享有非常突出的地位。根據標普資本智商(S&P Capital IQ)的數據，全球市值最高的10家上市房地產開發商中，有9家為亞洲企業。其中一半的淨資產由香港大型房地產開發商——新鴻基(Sun Hung Kai)、長江集團(Cheung Kong)、九龍倉(Wharf Holdings)和太古股份(Swire Pacific)——擁有。其他地方很難找到這樣的情況：主要電力企業持有一個地標性開發項目的股份，或者地鐵運營商超過一半的收入來自開發和管理地產。 過去5年裏，恒生房地產指數每年的回報率平均超過12%，為美國同類指數的兩倍。
如今人們紛紛談論泡沫。住宅價格5年來漲了一倍，但已從今 年的峰值回落3%。早在美國收緊政策引發擔憂之前，香港便已采取上調印花稅和設置借貸限額等“降溫”措施。預計隨著中國內地買主退出，香港住宅價格預計將 進一步下滑。但中國內地對香港房地產的興趣還表現在另外一麵——商鋪。九龍倉上月報告，其頗受內地購物客歡迎的海港城(Harbour City)購物中心的營業利潤增長17%。
所以，是否應該買入商鋪開發商的股票，拋出住宅開發商的股票？事情沒這麽簡單。大投資者往往雙管 齊下，並且在中國內地也有投資。可話說回來，他們的心思仍在香港這個以價格漲幅而非收益率為基礎的市場——許多投資地產甚至沒有被租出。這意味著市場將出 現動蕩。開發商也將麵臨顛簸。現在可不是進入香港房地產市場的好時機——不管以何種形式。
Lex專欄是由FT評論家聯合撰寫的短評，對全球經濟與商業進行精辟分析
港樓價預期跌三成 二手房成交將回升
2013年09月13日
在供應增加、預期息率上升及需求管理措施的控製下，住宅樓價下行的風險遠遠高於上升的機會。
現階段仍然預期樓價上升畢竟是少數，大部份普遍認為未來樓價走勢將向下，惟跌幅的預期則有頗大的出入，介於一成至五成。
美聯則預期未來兩三年樓價有二至三成的下調空間，若樓價從現水平下跌三成，相信對市場有以下的影響。
首先二手住宅平均每平方英尺（尺價，以實用麵積計算）由接近9200元（港元，下同，1505新元）的年內高位，下跌三成至約6400，相當於 2010年10月水平，與1997年高位7767元相比低約18%，但與2008年金融海嘯後的最低平均尺價4166比較，仍然高出約54%。
至於個別屋苑方麵，十個主要大型二手屋苑年初2月份平均實用尺價（以3月份注冊個案反映）介於最低的嘉湖山莊5800至最高的太古城1萬4800之 間，其中有六個屋苑平均實用尺價超越萬元，在樓價回調三成後，平均實用尺價逾萬元的屋苑將大幅減少至隻餘下位於港島區的太古城，而實用尺價最低的嘉湖山莊 則貼近4000水平！
樓價回落的同時，相信亦會令上車盤增加，近年樓價升幅驚人，樓價300萬或以下俗稱細價上車盤的成交比例愈來愈少，以今年1-8月為例，300萬或 以下的二手住宅成交比例隻占全部二手住宅成交約36%，為1996有紀錄以來最少。假如樓價回調到2010年水平，300萬或以下的上車盤成交比例將會回 升，若以當年的金額分布比例作計算基礎，甚至超過六成！
至於供樓負擔比率方麵，今年內高位接近45%，即每月房貸供款占居於私人物業的家庭入息約四成半，若樓價回落而家庭入息及按息不變的情況下，供樓負擔比率將有顯著的改善；由近45%回落至逾三成，這個負擔水平與2009年中相若。
然而，將來若息率上升，按揭（抵押貸款）息率亦有上升的壓力，假設按息上升至4.5厘，每月供款亦會增加，因此即使樓價跌三成，即使家庭入息不變下，供樓負擔比率仍會維持於三成半至4成的水平。
不過當樓市調整真的來臨，市場及經濟的反應實際是難以預測，例如樓市下挫或令經濟轉差從而令到家庭入息減少，負擔比率亦可能未必有太大的改善！至於樓價下跌對市場其他的影響，下篇再為大家分析。（三之一）
（作者為美聯集團副主席兼副董事總經理）
《金融時報》專欄：慎入香港樓市
2013年09月18日
英國《金融時報》 Lex專欄
任何一個在5年前買入香港大型房地產開發商股票的人，起初都會輾轉難眠，而後則會享受一輪令人豔羨的漲勢。香港既與美國廉價信貸掛鉤，又與中國內地增長緊密相連。但如果美聯儲(Fed)的超寬鬆政策時代結束，中國正在企穩的經濟增長是否足以支撐這些開發商的股價？
房 地產在這個中國特別行政區享有非常突出的地位。根據標普資本智商(S&P Capital IQ)的數據，全球市值最高的10家上市房地產開發商中，有9家為亞洲企業。其中一半的淨資產由香港大型房地產開發商——新鴻基(Sun Hung Kai)、長江集團(Cheung Kong)、九龍倉(Wharf Holdings)和太古股份(Swire Pacific)——擁有。其他地方很難找到這樣的情況：主要電力企業持有一個地標性開發項目的股份，或者地鐵運營商超過一半的收入來自開發和管理地產。 過去5年裏，恒生房地產指數每年的回報率平均超過12%，為美國同類指數的兩倍。
如今人們紛紛談論泡沫。住宅價格5年來漲了一倍，但已從今 年的峰值回落3%。早在美國收緊政策引發擔憂之前，香港便已采取上調印花稅和設置借貸限額等“降溫”措施。預計隨著中國內地買主退出，香港住宅價格預計將 進一步下滑。但中國內地對香港房地產的興趣還表現在另外一麵——商鋪。九龍倉上月報告，其頗受內地購物客歡迎的海港城(Harbour City)購物中心的營業利潤增長17%。
所以，是否應該買入商鋪開發商的股票，拋出住宅開發商的股票？事情沒這麽簡單。大投資者往往雙管 齊下，並且在中國內地也有投資。可話說回來，他們的心思仍在香港這個以價格漲幅而非收益率為基礎的市場——許多投資地產甚至沒有被租出。這意味著市場將出 現動蕩。開發商也將麵臨顛簸。現在可不是進入香港房地產市場的好時機——不管以何種形式。
Lex專欄是由FT評論家聯合撰寫的短評，對全球經濟與商業進行精辟分析
《金融時報》專欄：慎入香港樓市
2013年09月18日
·
英國《金融時報》 Lex專欄
任何一個在5年前買入香港大型房地產開發商股票的人，起初都會輾轉難眠，而後則會享受一輪令人豔羨的漲勢。香港既與美國廉價信貸掛鉤，又與中國內地增長緊密相連。但如果美聯儲(Fed)的超寬鬆政策時代結束，中國正在企穩的經濟增長是否足以支撐這些開發商的股價？
房 地產在這個中國特別行政區享有非常突出的地位。根據標普資本智商(S&P Capital IQ)的數據，全球市值最高的10家上市房地產開發商中，有9家為亞洲企業。其中一半的淨資產由香港大型房地產開發商——新鴻基(Sun Hung Kai)、長江集團(Cheung Kong)、九龍倉(Wharf Holdings)和太古股份(Swire Pacific)——擁有。其他地方很難找到這樣的情況：主要電力企業持有一個地標性開發項目的股份，或者地鐵運營商超過一半的收入來自開發和管理地產。 過去5年裏，恒生房地產指數每年的回報率平均超過12%，為美國同類指數的兩倍。
如今人們紛紛談論泡沫。住宅價格5年來漲了一倍，但已從今 年的峰值回落3%。早在美國收緊政策引發擔憂之前，香港便已采取上調印花稅和設置借貸限額等“降溫”措施。預計隨著中國內地買主退出，香港住宅價格預計將 進一步下滑。但中國內地對香港房地產的興趣還表現在另外一麵——商鋪。九龍倉上月報告，其頗受內地購物客歡迎的海港城(Harbour City)購物中心的營業利潤增長17%。
所以，是否應該買入商鋪開發商的股票，拋出住宅開發商的股票？事情沒這麽簡單。大投資者往往雙管 齊下，並且在中國內地也有投資。可話說回來，他們的心思仍在香港這個以價格漲幅而非收益率為基礎的市場——許多投資地產甚至沒有被租出。這意味著市場將出 現動蕩。開發商也將麵臨顛簸。現在可不是進入香港房地產市場的好時機——不管以何種形式。
Lex專欄是由FT評論家聯合撰寫的短評，對全球經濟與商業進行精辟分析
《金融時報》專欄：慎入香港樓市
2013年09月18日
英國《金融時報》 Lex專欄
任何一個在5年前買入香港大型房地產開發商股票的人，起初都會輾轉難眠，而後則會享受一輪令人豔羨的漲勢。香港既與美國廉價信貸掛鉤，又與中國內地增長緊密相連。但如果美聯儲(Fed)的超寬鬆政策時代結束，中國正在企穩的經濟增長是否足以支撐這些開發商的股價？
房 地產在這個中國特別行政區享有非常突出的地位。根據標普資本智商(S&P Capital IQ)的數據，全球市值最高的10家上市房地產開發商中，有9家為亞洲企業。其中一半的淨資產由香港大型房地產開發商——新鴻基(Sun Hung Kai)、長江集團(Cheung Kong)、九龍倉(Wharf Holdings)和太古股份(Swire Pacific)——擁有。其他地方很難找到這樣的情況：主要電力企業持有一個地標性開發項目的股份，或者地鐵運營商超過一半的收入來自開發和管理地產。 過去5年裏，恒生房地產指數每年的回報率平均超過12%，為美國同類指數的兩倍。
如今人們紛紛談論泡沫。住宅價格5年來漲了一倍，但已從今 年的峰值回落3%。早在美國收緊政策引發擔憂之前，香港便已采取上調印花稅和設置借貸限額等“降溫”措施。預計隨著中國內地買主退出，香港住宅價格預計將 進一步下滑。但中國內地對香港房地產的興趣還表現在另外一麵——商鋪。九龍倉上月報告，其頗受內地購物客歡迎的海港城(Harbour City)購物中心的營業利潤增長17%。
所以，是否應該買入商鋪開發商的股票，拋出住宅開發商的股票？事情沒這麽簡單。大投資者往往雙管 齊下，並且在中國內地也有投資。可話說回來，他們的心思仍在香港這個以價格漲幅而非收益率為基礎的市場——許多投資地產甚至沒有被租出。這意味著市場將出 現動蕩。開發商也將麵臨顛簸。現在可不是進入香港房地產市場的好時機——不管以何種形式。
Lex專欄是由FT評論家聯合撰寫的短評，對全球經濟與商業進行精辟分析
