在供應增加、預期息率上升及需求管理措施的控製下,住宅樓價下行的風險遠遠高於上升的機會。
現階段仍然預期樓價上升畢竟是少數,大部份普遍認為未來樓價走勢將向下,惟跌幅的預期則有頗大的出入,介於一成至五成。
美聯則預期未來兩三年樓價有二至三成的下調空間,若樓價從現水平下跌三成,相信對市場有以下的影響。
首先二手住宅平均每平方英尺(尺價,以實用麵積計算)由接近9200元(港元,下同,1505新元)的年內高位,下跌三成至約6400,相當於 2010年10月水平,與1997年高位7767元相比低約18%,但與2008年金融海嘯後的最低平均尺價4166比較,仍然高出約54%。
至於個別屋苑方麵,十個主要大型二手屋苑年初2月份平均實用尺價(以3月份注冊個案反映)介於最低的嘉湖山莊5800至最高的太古城1萬4800之 間,其中有六個屋苑平均實用尺價超越萬元,在樓價回調三成後,平均實用尺價逾萬元的屋苑將大幅減少至隻餘下位於港島區的太古城,而實用尺價最低的嘉湖山莊 則貼近4000水平!
樓價回落的同時,相信亦會令上車盤增加,近年樓價升幅驚人,樓價300萬或以下俗稱細價上車盤的成交比例愈來愈少,以今年1-8月為例,300萬或 以下的二手住宅成交比例隻占全部二手住宅成交約36%,為1996有紀錄以來最少。假如樓價回調到2010年水平,300萬或以下的上車盤成交比例將會回 升,若以當年的金額分布比例作計算基礎,甚至超過六成!
至於供樓負擔比率方麵,今年內高位接近45%,即每月房貸供款占居於私人物業的家庭入息約四成半,若樓價回落而家庭入息及按息不變的情況下,供樓負擔比率將有顯著的改善;由近45%回落至逾三成,這個負擔水平與2009年中相若。
然而,將來若息率上升,按揭(抵押貸款)息率亦有上升的壓力,假設按息上升至4.5厘,每月供款亦會增加,因此即使樓價跌三成,即使家庭入息不變下,供樓負擔比率仍會維持於三成半至4成的水平。
不過當樓市調整真的來臨,市場及經濟的反應實際是難以預測,例如樓市下挫或令經濟轉差從而令到家庭入息減少,負擔比率亦可能未必有太大的改善!至於樓價下跌對市場其他的影響,下篇再為大家分析。(三之一)
(作者為美聯集團副主席兼副董事總經理)