分析師：房地產價格料保持平穩, 租金料下滑

韓寶鎮(2012-01-12)

由於本地發展商擁有穩健的資產負債表（balance sheet）、貸款利率低，加上經濟沒有出現衰退，房地產價格預料不會下降，而隻會保持平穩。 　　卓登新達國際研究部主管陳瑞謹昨天在新加坡產業發展商公會（REDAS）聯辦的“2012年建築和房地產業展望”的研討會上，發表以上看法。 　　講座下午的四名講者分別談論新加坡房地產投資信托基金（S-Reit）、零售、辦公樓和房地產市場的課題。但新一輪房地產降溫措施卻“搶盡風頭”，成為與會者最熱烈發問的課題。 　　許多與會者都想知道現在還能不能夠進場、不同類型的私宅價格會有怎樣的調整、公寓租賃市場和有地房產的前景如何、新加坡未來兩年的私宅市場是否會出現供應過剩情況、私宅是否會回到每平方英尺600元至700元的情況等等。 　　陳瑞謹形容本地房地產市場這些年來可說是一片大好（perfect bull run），房價扶搖直上、銷量屢創紀錄、租賃市場強韌。在2006年以前，本地房地產全年銷量，都沒有超過1萬個。 　　2007年的房地產熱賣，房價還創新高，陳瑞謹同意有人的說法，即或許早在那時就應該引入降溫措施。 　　在他看來，本地房地產會出現長紅，是房地產幾十年來建得不夠多、人口激增、集體出售周期和借貸費用低廉所致。 　　他也認為，最新一輪的降溫措施不會導致房價下跌。一方麵，過去幾年房地產市場表現大好，使得這些發展商擁有穩健資產負債表；另一方麵，當前經濟也沒有出現衰退，因此發展商不太可能下調房價，而隻會讓房價持穩。 　　說到10％的額外買方印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty，簡稱ABSD），陳瑞謹認為，外國買家對於新加坡房價的評估，都是以他們本國的房價作為參照。以中國買家來說，他們都是在中國和香港炒樓後，才到新加坡投資，而他們總會說“新加坡房價真的好便宜”。因此，10％印花稅對他們來說，可能不算什麽。 　　星展銀行的資深經濟師謝光威在上午時段的講座中則指出，經濟放緩和房地產降溫政策，預料將影響私宅價格和交易量，但他並不認為房地產價格會出現大幅度調整，今明兩年的價格可能下滑5％。 　　他指出，新加坡的利率仍然處於低水平，新加坡銀行同業拆息率（SIBOR）和新元掉期利率（SOR）都保持在低水平，並可能將持續到2013年，這為房地產價格提供了一定的支撐。 　　另一方麵，世邦魏理仕（CBRE）研究部（新加坡與東南亞）主管佩特拉·布拉斯高娃（Petra Blazkova）對新加坡房地產投資信托基金有至高評價，認為全球沒有其他投資產品可以取代它。過去三年，即金融風暴之後，香港和新加坡房地產投資信托基金（新加坡排在香港之後）的表現，都優於日本、澳大利亞和英國。 　　布拉斯高娃認為，這可能跟香港和新加坡的國內市場小，使得它們都到海外大量投資，而不是單靠國內市場有關。 　　她在回答與會者提問時，建議投資跟零售有關的S-Reits，認為它們受經濟波動影響可能性較小。 *[e-mail]

聯合早報》 今年私宅平均租金料下滑 胡淵文(2012-01-12) 　　雖然額外買家印花稅可能會推動私宅租金市場，但整體經濟和就業的放緩，預計會導致今年私宅的平均租金出現下滑。 　　據本報向幾名分析師了解，他們普遍認為私宅出租的需求會放緩，租金跌幅最多可達10％。 　　智信研究與谘詢（R'ST Research）總監王伽勝認為，由於經濟情況低迷，企業在聘用外籍人士時更加謹慎，因此私宅出租活動預計會放緩。 　　政府宣布額外買家印花稅後已經過去一個多月了。王伽勝受詢時說，目前私宅出租活動或詢問還沒有出現多大的增加，因為年底往往是租房的淡季，外籍工作人士一般都回國度假。 　　不過他表示，降溫措施的出台意味著接下來可能會出現一些租房機會。除非確實有需要，受到政策影響的外籍工作人士（不包括永久居民）預計會避免購買私宅。而其他不受影響的人士由於擔心私宅價格會下滑，也可能選擇繼續租房。 　　戴德梁行（DTZ）亞太研究部主管蔡楚芬指出，鑒於今年經濟展望更疲軟，公司削減成本，豪華公寓以及位於黃金地段的公寓租金預計會下滑，不過郊外公寓的租金表現會較好。 　　欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則指出，在新加坡工作或求學的外國人多數選擇租房，那些購買私宅的不是永久居民，就是富裕的投資者，前者如果每人隻買一套私宅不需要支付額外印花稅，後者大多會選擇靜觀其變。 　　他預計，私宅租金需求會在下半年放緩，如果租金下滑，一些租戶會選擇搬到更優質的公寓單位，包括第1、9、10和11郵區的單位。 不同地段私宅 租金波動各異 　　至於全年的租金增長預期，麥俊榮說：“如果就業市場進一步疲軟，外來人才聘用數目減少，本地平均租金預計下滑5％至10％。” 　　不同地段的私宅租金波動各異。王伽勝預計，今年高檔私宅租金至多會下跌8％，因此不少公司會削減住房津貼，外籍高管也會選擇租金更實際的單位，有些租戶可能會考慮與朋友合租。 　　位於裏峇峇利和德文莎（Devonshire）一帶的單位如果能要求較吸引人的租金，可吸引不少租戶的興趣。這些第二黃金地段也屬於市中心位置，由於租金相對低一些，年輕外籍人士以及年輕買家可能會選擇在這一帶租房。 中高檔私宅租金 預計最多下滑3％ 　　中高檔私宅租金預計最多下滑3％。諾維娜和紐頓地區的定位是新加坡的醫療中心，預計可繼續吸引租戶，醫療行業受經濟衰退的影響較小，外籍醫生和醫療業人士仍會選擇在這一帶租房。 　　交通較便利的郊外私宅租金也至多下跌3％，例如碧山、大巴窯、實龍崗、湯申以及東部地區。 　　偏遠的郊外私宅租金的跌幅反而更大，可達到7％。王伽勝指出，這是因為租戶屆時會有更多的選擇，即使一些地區擁有長期發展計劃，例如裕廊，這也需要幾年時間實現，一些地區目前正在施工，造成了一定的不便。 　　王伽勝認為，外籍人士的需求會支撐今年年初的租金水平，租金於第二季或第三季才會下滑。 　　戴德梁行之前的一份報告顯示，郊外共管公寓租金在2011年上揚最顯著，達到8.9％。但豪華公寓的租金去年幾乎持平，全年隻揚升1.3％。 　　接下來眾多的私宅供應進入市場也會壓低租金。蔡楚芬指出，根據市區重建局的數據，截至去年第三季，約有1萬2000個單位將於今年完工，和去年完工的單位數目差不多，這也是2004年來竣工單位最多的一年，大量的供應可能會讓租金受壓。 　　麥俊榮則認為疲軟的需求是更重要的因素，因為多數的新私宅位於郊區，買家主要是買來自住。 　 　至於過去兩年開始流行的小型公寓單位，麥俊榮說，在市中心和靠近地鐵站的單位仍可享有不錯的需求，但在兩到四年的時間內，小型單位的租金表現會比其他單 位來得糟糕。這是因為屆時各種私宅單位的供應充足，租金市場競爭激烈，租戶麵臨更多選擇時會更偏愛租金相同、麵積較大的單位。 小型單位租金 預計今年跌7至10％ 　　王伽勝指出，小型單位目前月租介於3000元至3800元，由於下半年將有不少項目完工，租金預計今年會下跌7％至10％。 　　對於投資私宅出租的人士，王伽勝的建議是至少在今年考慮要求較低的租金。 　　他預計，就算是買房自住的人士，也可能考慮出租一兩個房間，減輕經濟不穩定期間的金融負擔。 *yuanwen @sph.com.sg   《聯合早報》