雖然額外買家印花稅可能會推動私宅租金市場,但整體經濟和就業的放緩,預計會導致今年私宅的平均租金出現下滑。 據本報向幾名分析師了解,他們普遍認為私宅出租的需求會放緩,租金跌幅最多可達10%。 智信研究與谘詢(R'ST Research)總監王伽勝認為,由於經濟情況低迷,企業在聘用外籍人士時更加謹慎,因此私宅出租活動預計會放緩。 政府宣布額外買家印花稅後已經過去一個多月了。王伽勝受詢時說,目前私宅出租活動或詢問還沒有出現多大的增加,因為年底往往是租房的淡季,外籍工作人士一般都回國度假。 不過他表示,降溫措施的出台意味著接下來可能會出現一些租房機會。除非確實有需要,受到政策影響的外籍工作人士(不包括永久居民)預計會避免購買私宅。而其他不受影響的人士由於擔心私宅價格會下滑,也可能選擇繼續租房。 戴德梁行(DTZ)亞太研究部主管蔡楚芬指出,鑒於今年經濟展望更疲軟,公司削減成本,豪華公寓以及位於黃金地段的公寓租金預計會下滑,不過郊外公寓的租金表現會較好。 欣樂國際(SLP)執行董事麥俊榮則指出,在新加坡工作或求學的外國人多數選擇租房,那些購買私宅的不是永久居民,就是富裕的投資者,前者如果每人隻買一套私宅不需要支付額外印花稅,後者大多會選擇靜觀其變。 他預計,私宅租金需求會在下半年放緩,如果租金下滑,一些租戶會選擇搬到更優質的公寓單位,包括第1、9、10和11郵區的單位。
不同地段私宅 租金波動各異
至於全年的租金增長預期,麥俊榮說:“如果就業市場進一步疲軟,外來人才聘用數目減少,本地平均租金預計下滑5%至10%。” 不同地段的私宅租金波動各異。王伽勝預計,今年高檔私宅租金至多會下跌8%,因此不少公司會削減住房津貼,外籍高管也會選擇租金更實際的單位,有些租戶可能會考慮與朋友合租。 位於裏峇峇利和德文莎(Devonshire)一帶的單位如果能要求較吸引人的租金,可吸引不少租戶的興趣。這些第二黃金地段也屬於市中心位置,由於租金相對低一些,年輕外籍人士以及年輕買家可能會選擇在這一帶租房。
中高檔私宅租金 預計最多下滑3%
中高檔私宅租金預計最多下滑3%。諾維娜和紐頓地區的定位是新加坡的醫療中心,預計可繼續吸引租戶,醫療行業受經濟衰退的影響較小,外籍醫生和醫療業人士仍會選擇在這一帶租房。 交通較便利的郊外私宅租金也至多下跌3%,例如碧山、大巴窯、實龍崗、湯申以及東部地區。 偏遠的郊外私宅租金的跌幅反而更大,可達到7%。王伽勝指出,這是因為租戶屆時會有更多的選擇,即使一些地區擁有長期發展計劃,例如裕廊,這也需要幾年時間實現,一些地區目前正在施工,造成了一定的不便。 王伽勝認為,外籍人士的需求會支撐今年年初的租金水平,租金於第二季或第三季才會下滑。 戴德梁行之前的一份報告顯示,郊外共管公寓租金在2011年上揚最顯著,達到8.9%。但豪華公寓的租金去年幾乎持平,全年隻揚升1.3%。 接下來眾多的私宅供應進入市場也會壓低租金。蔡楚芬指出,根據市區重建局的數據,截至去年第三季,約有1萬2000個單位將於今年完工,和去年完工的單位數目差不多,這也是2004年來竣工單位最多的一年,大量的供應可能會讓租金受壓。 麥俊榮則認為疲軟的需求是更重要的因素,因為多數的新私宅位於郊區,買家主要是買來自住。
至於過去兩年開始流行的小型公寓單位,麥俊榮說,在市中心和靠近地鐵站的單位仍可享有不錯的需求,但在兩到四年的時間內,小型單位的租金表現會比其他單
位來得糟糕。這是因為屆時各種私宅單位的供應充足,租金市場競爭激烈,租戶麵臨更多選擇時會更偏愛租金相同、麵積較大的單位。 小型單位租金 預計今年跌7至10% 王伽勝指出,小型單位目前月租介於3000元至3800元,由於下半年將有不少項目完工,租金預計今年會下跌7%至10%。 對於投資私宅出租的人士,王伽勝的建議是至少在今年考慮要求較低的租金。 他預計,就算是買房自住的人士,也可能考慮出租一兩個房間,減輕經濟不穩定期間的金融負擔。 *yuanwen @sph.com.sg |