中國樓市迎來寒冬 新加坡開發商卻見到春天

李敏雯　(2011-11-14)

麵對當地政府嚴苛的調控壓力，加上麵臨銀根緊縮，中國房地產商開始迎來寒冬，卻讓一些有實力的新加坡房地產商見到了春天。 　　中國國內好些房地產商因無法從銀行獲得貸款，又不願從民間高額借貸，因此都在尋找機會，以透過套現來緩和緊張的資金鏈。不少因當地房地產商供不起而獻售的所謂“不良資產”（distressed assets），因此已開始在市場上浮現。 　　據在中國擁有業務的新加坡房地產發展商向本報透露，他們每星期平均接獲兩個和中國房地產有關的招徠電話，希望一些資本雄厚的新加坡發展商能夠出馬相救，讓中國房地產商得以套現一些現金來周轉，或使其業績看起來比較體麵。 　　這類為新加坡房地產商製造低價買地機會的“不良資產”，好些還是地點優越，並擁有良好發展潛力的地段，其中多數是已經開始施工，如已打樁的項目。 　　一家本地發展商就遇到過一幅可遇而不可求的好地段。 　　據業者透露，這是一幅由一家中國發展商足足持有10年的商住兩用地皮，位於上海盧灣區（相當於新加坡烏節路周圍），毗鄰著名的高檔休閑娛樂場所，而且所有的準證都已經到手了。 　　這名業者說：“當時這名內地發展商急需資金以完成另一個別墅項目，因此願意以每平方米3萬元人民幣左右的價位，把這幅地讓出。” 　　他指出，這幅地已動遷完畢，以目前的市場價格而言非常具吸引力。而其周圍的高檔住宅項目每平方米的售價都超過10萬元人民幣。 　　正因有這樣的“不良資產”頻頻冒出，一些新加坡房地產公司也已涉足中國一線城市的房地產開發領域。 　　位於北京的前凱德大廈（Capital Tower）就是新加坡嘉德置地在中國的凱德置地公司過去所購得的一項不良資產。這座大廈過後轉賣給了第三方，目前已經改名為SK大廈。 　　嘉德置地首席營運總監林明彥受詢時說：“中國現在是我們的核心市場之一，集團在當地擁有的資產總值達101億新元。我們無論是在房地產市場蓬勃時期，還是經濟大環境不確定時，都會繼續尋找機會在中國加強業務。” 　　他說：“在過去，我們曾經接手一些未完工的項目，並以高品質將這些工程完工。我們之所以能做到這一點，就是因為集團擁有穩健的資產與負債表，以及一支經驗豐富的本地團隊。這讓集團得以在市場上脫穎而出。” 看起來雖誘人 收購並非毫無風險 　　不過，受訪的業內人士表示房地產市場上的“不良資產”看起來雖然誘人，但收購時並非毫無風險，尤其是在法製仍然薄弱的中國，要進行精密審核（due diligence）的確不是件容易的事。 　　那要到中國收購不良資產，又應避開哪些陷阱？ 　　據業內人士指出，要收購不良資產時，首先得清楚賣主背景，另外可能還需要有注銷一部分壞賬的準備。 　　本地城市發展公司中國業務（CDL China）總裁郭益智受詢時也指出，一般上如果某個項目已經打了樁，那要對整個工程的結構和設計做改動，就會有局限性，因為建築物的載荷已經定下了。不過，對個別樓層的格局和外觀，則仍然可以改動。 　　“然而，這類資產所提供的一個好處是項目的準證都齊全，所以無須花費時間去申請，大大縮短了周轉時間（turnaround time）。” 　　另一名在中國前後有超過10年房地產發展經驗的發展商受訪時，則指出物色這類房地產不良資產最大的挑戰是如何評估其價值，尤其是審核過程耗時費力。 　　他認為審核過程分兩方麵。一方麵要從估價著手，同時確保建築物的結構安全，並符合公司本身的品牌定位。 　　另一方麵則要看其合法性。 　　他說：“在中國買下不良資產，不隻是購買一幅地皮這麽簡單。準證通常是跟著公司的名字，因此買方是整家公司一起‘吃’下來，但這就將不良資產複雜化了。因為這涉及這家公司是否已經償清所有債務的問題。 　　“加上很多地皮的來源也並不一定‘清白’，所以必須聘用法律專家來審核。盡管如此，也未必都能一一追查清楚。” 　　因此，他認為最好是從相熟和有良好信譽的合作夥伴手中購買不良資產。 　　這名發展商對本報記者說：“有時雖然賣主將地皮轉賣給第三方，但一些債主可能最後才找上門討債。因為前業主可能已將地皮私下抵押給他們。” 　　由於在中國進行房地產項目出手必須快，他建議的一個可行策略是確保這一籃子不良資產中，有一些是可以獲得非常高回報的。 　　“不要寄望於所有受收購的不良資產都能有好的回報，一些可能要虧本，但另一些則要有高回報。這就能彌補其他次等資產所帶來的損失。”

《聯合早報》