巴西房地產市場的投機熱

作者：英國《金融時報》 喬納森•惠特利 聖保羅報道

 

巴西房地產市場是擁有長期穩定發展的前景，還是一個正迅速膨脹、即將破滅的泡沫，這取決於你的視角。

以Luiz Eduardo Perreira為例。他是聖保羅一家跨國企業的財務人員，與許多還算富裕的巴西人一樣，Perreira（並非真名）涉足房地產投機純屬偶然。

3年前，他花了70萬雷亞爾，在聖保羅高檔社區為自己和家人買了一套200平米的新公寓。他買的是期房，在本月拿鑰匙。但請注意：現在這套公寓已價值140萬雷亞爾（合78.9萬美元）。

“這真會讓你心癢癢，”他說道。“你會想賣掉它，再去別處租房。”

不過，他並沒有轉手賣掉這個居所，而是進行了第二筆投資。

“隻要人們在酒吧裏聚會，這就是他們談論的主題。就像瘋了一樣，”他表示。他和一些朋友投資了一幢“預售”階段的寫字樓——開發商在向整個市場推廣項目前，通過這種方式獲得啟動資金。Perreira2009年5月在該項目投入60萬雷亞爾，平均每平米6300雷亞爾。

“我的目標是3年後漲到每平米1.1萬雷亞爾，”他表示——但14個月後，這個目標就提前實現了。

“在我看來，這顯然是泡沫，”他表示。“我沒拋出的唯一原因，是銀行仍在放貸，而人們仍在購買。隻要信貸開始枯竭，我就出手。”

聖保羅房地產市場谘詢公司Embraesp的Luiz Paulo Pompéia同意這一觀點。

“這個市場非常狂熱，”他表示。“買房人情緒亢奮，而開發商在利用這一點。”

他表示，包括外國人在內的許多投資者現在買房子，都是壓注日後房價會繼續上漲。“我們的確不知道情況會不會如此，”他表示。

但盡管許多人預計，巴西高端地產價格很快將見頂，但極少有人認為，巴西會出現像美國次貸危機那樣的崩盤。

巴西最大的房地產開發商之一Gafisa的首席執行官Wilson Amaral解釋道，這是由於巴西人在所購房產中的投入比例，要遠遠高出發達市場的普遍水平。

“如果人們買的是期房，會在前3個月內交給我們6%的首付。接著，他們在施工期間每月向Gafisa交付一定金額，因此，他們在2年半後收房的時候，已支付了總房款的25至30%。”此後，購房者會到商業銀行申請貸款，年息一般是12%左右。由於貸款抵押部分僅占房地產價值的70%至75%，因此，隻有房價出現暴跌的情況，購房者才會陷入“負資產”的困境。

因此，現在的投機者或許無法如願一夜暴富，但他們也不太可能觸發市場崩盤。

這種情況在低端市場甚至更加突出。這部分市場是成交量集中的地方，最初專注於高端房產的巴西開發商，現在越來越把目光聚焦到這裏。

低端市場的需求巨大，開發商和銀行將發現難以滿足它們。

Amaral的公司最近收購了目標人群為月收入1000至4000雷亞爾的開發商Tenda。他表示，巴西每年必須修建160萬套住宅，才能滿足剛剛進入市場的家庭需要，這還不算該國目前仍短缺的大約500萬套住宅。“如果巴西經濟每年增長5%至6%，薪酬漲幅超過通脹，年輕人進入就業市場，創造出更多正式（而不是非正式）工作……（房地產）需求將以當前速度增長20年，”他表示。

巴西銀行傳統上不願借錢給購房者，房貸總額僅占巴西國內生產總值(GDP)的4%左右——與國際水平相比非常低，但較3年前的水平已增長了一倍。

根據最近通過的法律，銀行取消違約者抵押品贖回權的難度有所下降，銀行因此紛紛進入房地產市場。銀行還有義務將儲蓄賬戶裏65%的儲蓄用於發放房貸，不過，許多銀行目前仍達不到這一水平。

Amaral預計，一旦它們發放房貸的比例超過這一水平，就會開始通過證券化，將過剩資本再投入房貸——可能增加係統性風險的證券化，在巴西仍處於初級階段。

此外，政府將重點放在滿足需求上。一個政府項目將通過往往獲得了高額補貼的貸款，將600億雷亞爾注入巴西低端住宅市場。該項目於2009年啟動，目標是到2011年底，為家庭月收入不足1395雷亞爾的家庭修建40萬套住房。

低端市場的購房者對價格要敏感得多，房價上漲速度也緩慢得多。在很長一段時間內，巴西低收入者都不會成為房地產投機者。