insight
工程技術，地產投資，信仰家園，時尚生活
正文
香港商業地產為什麽能賺錢？
錢江晚報
摘要：杭州首個包括包括大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅的城市綜合體項目——華潤新鴻基杭州萬象城將動工。對這個總建築麵積在55萬平方米的杭州商業地產“巨無霸”，市場充滿了想象又充滿了質疑：它到底能否成功？
質疑的背後是杭州商業地產的多次“滑鐵盧”：吳山商圈、信義坊商街……無論是大型商業項目，還是社區商鋪、特色商業街，失敗的商業地產項目在杭州並不鮮見，它們都麵臨著同樣的經營問題：所謂的人氣沒有起來，經營慘淡，租金回報難以維持投資支出。
然而，華潤與新鴻基卻對杭州萬象城的贏利充滿信心。“新鴻基每年利潤的50%來自商業地產，而其中又有25%以上來自商鋪租金回報。”新鴻基地產執行董事蘇仲強說。顯然，華潤與新鴻基的信心來自它們以往的經驗，尤其是香港商業地產的成功操作。
有消息說，包括新鴻基在內的香港三大地產巨頭恒基、恒隆融資約400億港幣投身內地房地產市場，且無一例外地表示將著力打造商業地產項目。對任何一個企業來說，投入都是為了換取更大的利潤。它們在香港的商業地產為什麽賺錢？憑什麽賺？到了杭州它會不會“水土不服”？記者為此近日赴港考察。
吸金理由1：準確定位
購物中心是商業地產中相當重要的組成部分，香港的購物中心產業從二十世紀六十年代開始發展，迄今已經建設了近50個大型購物中心，其建設速度之快，密度之大，在全世界範圍內都很少見。反觀杭州，迄今為止購物中心仍主要集中在湖濱、武林廣場兩大商圈，而真正被杭州人所認同的也還是杭州大廈、杭百、銀泰、解百這四家老牌商場。
有人把這歸結為杭州的購物中心選址難，事實上，很多時候這是因為我們的選址思路太傳統。以香港一年前開業的觀塘APM商場為例，在香港大多數人都認為，商場最好的位置應該在旺角或銅鑼灣，而APM位於觀塘，這是香港傳統老工業區，它的舊址是工廠，周圍環繞著的大多數也是工業用地（目前多數已經廢棄），再外圍才是住宅區——這個位置、條件與杭州的杭一棉地塊倒是非常相似。新鴻基拿下那塊工業用地後，補足商業用地差價，開商場。這個在老社區裏的新商場，用了三年時間尋找定位：香港的多數商場晚上營業到九十點，但APM營業到十二點，個別店鋪營業到淩晨兩點；多數商場以家庭消費者為主，而APM瞄準 19~39歲的年輕人……
事實證明，新鴻基的定位給它帶來了很好的收益。APM商場去年全年租金收入為2.4億港幣，對比10年前以20億港幣建築成本興建APM，這樣的租金收入相當可觀。不僅如此，APM還帶動了鄰近地區的商鋪升值。
吸金理由2：綜合開發，資源共享
香港的商業地產鮮有單一項目，即使不是一家公司在一個地塊上開發幾種類型的房產品，也會由幾家公司合力開發某個區域做不同類型產品——不同產品類型之間的資源互通互用才能產生更大利潤，或許香港的開發商們是這麽想的。
比如香港國際金融中心項目，事實上它並不僅僅是國際金融中心一期、二期寫字樓，還包括IFC商場、香港四季酒店、精裝修服務公寓四季匯。這是一個工作、消費、居住的混合，在香港開發商看來，最好的房地產開發配比就是：1/3住宅+1/3寫字樓+1/3商業物業。最明顯的回報就是四季匯的公寓出租率，這個每平方尺平均月租價高達65港幣的服務公寓，目前的出租率超過96%，租金價格從第一期推出時的每平方尺53港幣，上漲到第三期的67港幣。“我們非常滿意目前的出租情況。”四季匯租務相關負責人告訴記者，現在他們平均每星期會收到150個左右新的租務查詢。
創紀之城也是這樣一個項目，它由一係列沿觀塘道興建的高科技甲級智能商廈群及大型商場組成，提供超過33萬平方米的寫字樓及大型商場。現在華潤和新鴻基又把這種開發模式搬到了杭州。杭州的萬象城項目總建築麵積55萬平方米，這樣的規模具備了集商業零售、辦公、居住、酒店、娛樂等諸多功能為一體的城市綜合體的條件。“如果沒有這個項目，我們或許不會進杭州。”蘇仲強私下對記者承認。
吸金理由3：該省的錢每一分都要省
不是隻有戲劇有“台上1分鍾台下10年功”的說法，香港的商業地產也有前台、後台的區別。逛香港的購物中心對消費者來說絕不僅僅是商品的吸引，它的空間設計也讓人很舒服，比如層層退進的中庭，開闊的休息區，即使不買東西，逛街也是種休閑。但如果你到後台操作區去看看，情況可能就不是這樣了。
台前寬敞的走道，到了操作台可能剩下不到1/3；光感十足的照明到了操作台可能瓦數低了一半，數量也少了50%；所有專櫃工作人員上下班不得從前台進出，而是走後門的操作區……華潤集團在深圳投資開發的萬象城商場裏，記者發現洗手間的擦手紙居然正好是一隻手掌大。“別小看這張紙，每年能為我們省下近 20萬元的開支呢。”華潤新鴻基房地產（杭州）有限公司助理總經理陳進說，深圳的這套省錢之道，他們同樣會搬到杭州。一邊做減法，一邊做加法。
去香港，我們會發現，顧客上下車往往都在建築裏完成，而不像杭州，通常在街道上完成。深圳萬象城做得更徹底，每一層商場都有停車場，顧客可以直接把車開到想逛的樓層。這在我們看來絕對是侵占營業麵積減少收入的做法，在他們看來卻是吸引人流、留住顧客的好方法。擁有1300多個泊位的停車場，每天 2~3輪的車流，讓深圳萬象城的經營者堅信他們犧牲一部分營業麵積的做法是對的。
借取香港、深圳等地的成功經驗，華潤和新鴻基地產究竟會在杭州錢江新城打造出一個怎樣的房地產項目？而綠城集團聯合濱江房產，以36億元巨資拿下的杭汽發地塊，也將打造另一個城市綜合體，它究竟會以什麽麵貌麵市？同樣的杭州，南、北兩大城市綜合體相繼出爐，讓我們有理由猜測，杭州商業地產的花樣年華是不是即將開始？
錢江晚報
摘要：杭州首個包括包括大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅的城市綜合體項目——華潤新鴻基杭州萬象城將動工。對這個總建築麵積在55萬平方米的杭州商業地產“巨無霸”，市場充滿了想象又充滿了質疑：它到底能否成功？
質疑的背後是杭州商業地產的多次“滑鐵盧”：吳山商圈、信義坊商街……無論是大型商業項目，還是社區商鋪、特色商業街，失敗的商業地產項目在杭州並不鮮見，它們都麵臨著同樣的經營問題：所謂的人氣沒有起來，經營慘淡，租金回報難以維持投資支出。
然而，華潤與新鴻基卻對杭州萬象城的贏利充滿信心。“新鴻基每年利潤的50%來自商業地產，而其中又有25%以上來自商鋪租金回報。”新鴻基地產執行董事蘇仲強說。顯然，華潤與新鴻基的信心來自它們以往的經驗，尤其是香港商業地產的成功操作。
有消息說，包括新鴻基在內的香港三大地產巨頭恒基、恒隆融資約400億港幣投身內地房地產市場，且無一例外地表示將著力打造商業地產項目。對任何一個企業來說，投入都是為了換取更大的利潤。它們在香港的商業地產為什麽賺錢？憑什麽賺？到了杭州它會不會“水土不服”？記者為此近日赴港考察。
吸金理由1：準確定位
購物中心是商業地產中相當重要的組成部分，香港的購物中心產業從二十世紀六十年代開始發展，迄今已經建設了近50個大型購物中心，其建設速度之快，密度之大，在全世界範圍內都很少見。反觀杭州，迄今為止購物中心仍主要集中在湖濱、武林廣場兩大商圈，而真正被杭州人所認同的也還是杭州大廈、杭百、銀泰、解百這四家老牌商場。
有人把這歸結為杭州的購物中心選址難，事實上，很多時候這是因為我們的選址思路太傳統。以香港一年前開業的觀塘APM商場為例，在香港大多數人都認為，商場最好的位置應該在旺角或銅鑼灣，而APM位於觀塘，這是香港傳統老工業區，它的舊址是工廠，周圍環繞著的大多數也是工業用地（目前多數已經廢棄），再外圍才是住宅區——這個位置、條件與杭州的杭一棉地塊倒是非常相似。新鴻基拿下那塊工業用地後，補足商業用地差價，開商場。這個在老社區裏的新商場，用了三年時間尋找定位：香港的多數商場晚上營業到九十點，但APM營業到十二點，個別店鋪營業到淩晨兩點；多數商場以家庭消費者為主，而APM瞄準 19~39歲的年輕人……
事實證明，新鴻基的定位給它帶來了很好的收益。APM商場去年全年租金收入為2.4億港幣，對比10年前以20億港幣建築成本興建APM，這樣的租金收入相當可觀。不僅如此，APM還帶動了鄰近地區的商鋪升值。
吸金理由2：綜合開發，資源共享
香港的商業地產鮮有單一項目，即使不是一家公司在一個地塊上開發幾種類型的房產品，也會由幾家公司合力開發某個區域做不同類型產品——不同產品類型之間的資源互通互用才能產生更大利潤，或許香港的開發商們是這麽想的。
比如香港國際金融中心項目，事實上它並不僅僅是國際金融中心一期、二期寫字樓，還包括IFC商場、香港四季酒店、精裝修服務公寓四季匯。這是一個工作、消費、居住的混合，在香港開發商看來，最好的房地產開發配比就是：1/3住宅+1/3寫字樓+1/3商業物業。最明顯的回報就是四季匯的公寓出租率，這個每平方尺平均月租價高達65港幣的服務公寓，目前的出租率超過96%，租金價格從第一期推出時的每平方尺53港幣，上漲到第三期的67港幣。“我們非常滿意目前的出租情況。”四季匯租務相關負責人告訴記者，現在他們平均每星期會收到150個左右新的租務查詢。
創紀之城也是這樣一個項目，它由一係列沿觀塘道興建的高科技甲級智能商廈群及大型商場組成，提供超過33萬平方米的寫字樓及大型商場。現在華潤和新鴻基又把這種開發模式搬到了杭州。杭州的萬象城項目總建築麵積55萬平方米，這樣的規模具備了集商業零售、辦公、居住、酒店、娛樂等諸多功能為一體的城市綜合體的條件。“如果沒有這個項目，我們或許不會進杭州。”蘇仲強私下對記者承認。
吸金理由3：該省的錢每一分都要省
不是隻有戲劇有“台上1分鍾台下10年功”的說法，香港的商業地產也有前台、後台的區別。逛香港的購物中心對消費者來說絕不僅僅是商品的吸引，它的空間設計也讓人很舒服，比如層層退進的中庭，開闊的休息區，即使不買東西，逛街也是種休閑。但如果你到後台操作區去看看，情況可能就不是這樣了。
台前寬敞的走道，到了操作台可能剩下不到1/3；光感十足的照明到了操作台可能瓦數低了一半，數量也少了50%；所有專櫃工作人員上下班不得從前台進出，而是走後門的操作區……華潤集團在深圳投資開發的萬象城商場裏，記者發現洗手間的擦手紙居然正好是一隻手掌大。“別小看這張紙，每年能為我們省下近 20萬元的開支呢。”華潤新鴻基房地產（杭州）有限公司助理總經理陳進說，深圳的這套省錢之道，他們同樣會搬到杭州。一邊做減法，一邊做加法。
去香港，我們會發現，顧客上下車往往都在建築裏完成，而不像杭州，通常在街道上完成。深圳萬象城做得更徹底，每一層商場都有停車場，顧客可以直接把車開到想逛的樓層。這在我們看來絕對是侵占營業麵積減少收入的做法，在他們看來卻是吸引人流、留住顧客的好方法。擁有1300多個泊位的停車場，每天 2~3輪的車流，讓深圳萬象城的經營者堅信他們犧牲一部分營業麵積的做法是對的。
借取香港、深圳等地的成功經驗，華潤和新鴻基地產究竟會在杭州錢江新城打造出一個怎樣的房地產項目？而綠城集團聯合濱江房產，以36億元巨資拿下的杭汽發地塊，也將打造另一個城市綜合體，它究竟會以什麽麵貌麵市？同樣的杭州，南、北兩大城市綜合體相繼出爐，讓我們有理由猜測，杭州商業地產的花樣年華是不是即將開始？
評論
目前還沒有任何評論
登錄後才可評論.
